Yasiyoruz.de
Almanya nasıl

Konaklama Bulmak

36 dk okuma

Konaklama Bulmak

Konaklama bulmak, Almanya'daki ilk yılınızın geri kalanının nasıl geçeceğini belirleyen en önemli görevdir. Adresiniz sadece uyuduğunuz yer değildir. Yetkililere kayıt olmanızı sağlar ve kayıt da vergi numaranızın, banka hesabınızın, sağlık sigortası belgelerinizin ve oturma izni randevunuzun kilidini açar. Bu gerçekleşene kadar hiçbir şey ilerlemez. Bu bölüm, 2026 yılında Alman kiralık konut piyasasının gerçekte nasıl işlediğini size anlatıyor: nerede arama yapmalı, bir Besichtigung (görüşme randevusu) gerçekte neyi test ediyor, ev sahibi size hangi soruları sorabilir ve hangilerini cevapsız bırakma hakkınız var, kira nasıl hesaplanıyor, depozito kuralları nelerdir, standart bir sözleşmedeki hangi maddeler geçerli değildir ve aramanın kendisi ayrımcılıkla zehirlendiğinde ne yapmalısınız.

Başlangıçta iki şeyi belirtmekte fayda var. Birincisi, Alman kira hukuku gerçekten koruyucudur ve bu korumanın büyük bir kısmı zorunludur: Medeni Kanun (BGB), kiracının aleyhine olan bir anlaşmanın geçersiz olduğunu defalarca belirtir; bu da sözleşmenizdeki bir maddenin basılıp imzalansa bile yasal olarak değersiz olabileceği anlamına gelir. Hangilerinin geçersiz olduğunu bilmek gerçek para değerindedir. İkincisi, koruma sözleşmeyi imzaladığınız gün başlar. Bundan önce, arama sürecinde, yapısal bir kıtlığın olduğu bir piyasada düzinelerce başvuru sahibiyle rekabet ederken, şimdiye kadar bulunduğunuz en zayıf konumdasınız. Bu bölüm bu asimetri etrafında düzenlenmiştir.

Alman Konut Piyasası Gerçekte Nasıl Görünüyor?

Almanya, kiracıların ülkesidir. Kiralamak, satın almadan önceki geçici bir aşama değil; normal, kalıcı ve saygın bir yaşam biçimidir ve bu nedenle ilgili yasalar oldukça gelişmiştir. Bunun sizin için sonucu, kiralık konutun varsayılan seçenek olması ve özellikle Münih, Berlin, Frankfurt, Hamburg, Stuttgart ve Köln'de rekabetin gerçek olmasıdır. Daha küçük şehirlerde ve kırsal alanlarda durum tersine döner ve ev sahiplerinin sizin için rekabet ettiğini görebilirsiniz. Nerede arama yaptığınız, diğer tüm faktörlerden daha önemlidir.

Kiralık konutların çoğu, çok katlı binalardaki dairelerdir (Wohnungen). Altbau (kelimenin tam anlamıyla eski bina, genellikle 1949 öncesi yapılar anlamına gelir) ve Neubau (yeni bina) arasındaki farkı hemen fark edeceksiniz. Altbau daireler yüksek tavanlara, uzun pencerelere, sıva kaplamaya ve karaktere sahiptir ve genellikle daha ince yalıtım ve daha yüksek ısıtma faturalarına sahiptir. Neubau daireler daha iyi enerji performansına, asansörlere ve modern banyolara sahiptir, ancak daha az çekiciliğe ve genellikle daha fazla gürültü iletimine sahiptir. Häuser (evler) çoğunlukla banliyölerde, küçük kasabalarda ve kırsal kesimde bulunur; freistehende Einfamilienhäuser'den (müstakil tek aile evleri) Reihenhäuser'e (sıra evler) ve Doppelhaushälften'e (yarı müstakil evler) kadar çeşitlilik gösterir.

Yeni gelenleri şaşırtan iki kural var. Birincisi, oda sayımı: "3-Zimmer-Wohnung" toplamda üç oda anlamına gelir; oturma odası dahil, ancak mutfak veya banyo sayılmaz. Dolayısıyla üç odalı bir daire, İngilizce konuşan birinin iki yatak odalı daire dediği şeye kabaca benzer. İkincisi, Alman kiralık dairelerinin çok büyük bir kısmında hiç mutfak bulunmamasıdır. "Ohne Einbauküche" (mutfak yok) yazan bir ilan, önceki kiracının mutfağını söktüğü ve sizin de bir tane satın alıp kurmanız, ardından da ayrılırken satmanız veya sökmeniz gerektiği anlamına gelir. Mutfak dahil olan ilanlarda "EBK" veya "Einbauküche vorhanden" (mutfak mevcut) yazar ve bu, binlerce euro değerinde gerçek bir satış noktasıdır. Ayrıca, her şeyin hesaplandığı ve Wohnflächenverordnung (konut alanı yönetmeliği) kapsamında ölçülen "Wohnfläche" (yaşam alanı) rakamına da dikkat edin; balkonlar genellikle yalnızca dörtte bir veya yarısı olarak sayılır.

Ardından, Wohngemeinschaft'ın kısaltması olan WG (paylaşımlı daire) gelir; burada her kişinin özel bir odası vardır ve mutfak ile banyo ortak kullanılır. WG'ler Almanya'da sadece öğrenciler için değildir. Yirmili ve otuzlu yaşlarındaki profesyoneller de düzenli olarak buralarda yaşar ve yeni gelenler için bir WG, şehre yerleşmenin en hızlı yoludur, çünkü mevcut kiracılar sizi bir yönetim şirketinin kağıt üzerinde puanlamasıyla değil, bizzat kendileri seçer. Bir WG'de genellikle Hauptmieter'in (ana kiracı) Untermieter'i (alt kiracı) olursunuz; bu, kaydınız için önemlidir ve bu bölümün ilerleyen kısımlarında ele alınacaktır.

Kaltmiete, Warmmiete ve Nebenkosten Tuzağı

Her Alman kiralık ilanında en az iki rakam belirtilir ve bunları karıştırmak, yeni gelenlerin yaptığı en yaygın bütçe hatasıdır. Kaltmiete (soğuk kira), sadece mekanın kendisi için ödenen temel kiradır. Nebenkosten (ek masraflar), Betriebskosten (işletme giderleri) olarak da adlandırılır ve ev sahibinin size yansıtmasına izin verilen binanın işletme giderleridir. Warmmiete (sıcak kira), Kaltmiete artı Nebenkosten'dir ve her ay banka hesabınızdan çıkan gerçek rakamdır. Bir ev sahibi size daireyi karşılayıp karşılayamayacağınızı sorduğunda, Warmmiete'yi kastediyor demektir. Kanun, depozitonuzu üç aylık kira ile sınırlandırdığında, bu Kaltmiete'yi kastediyor demektir. Hangi rakamın gösterildiğini görmek için her ilanı iki kez okuyun.

Nebenkosten'e nelerin dahil edilebileceği zevk meselesi değildir. Alman Medeni Kanunu'nun (BGB) 556. maddesi, tarafların kiracının işletme giderlerini karşılaması konusunda anlaşmasına izin verir ve İşletme Giderleri Yönetmeliği (BetrKV) daha sonra bunların neler olduğunu belirten kapalı bir katalog sunar: emlak vergisi, su ve atık su, ısıtma ve sıcak su, asansör, sokak temizliği ve çöp toplama, bina temizliği, bahçe bakımı, aydınlatma, baca temizliği, bina sigortası, kapıcı, ortak anten veya kablo, ortak çamaşırhane tesisleri ve sözleşmede belirtilmesi gereken diğer işletme giderlerinin bir kalıntı kategorisi. Bu katalogda dikkat çekici bir şekilde yer almayan iki şey vardır: ev sahibinin yönetim veya idare giderleri ve onarım ve bakım. Bunlardan herhangi biri Nebenkostenabrechnung'unuzda (ek giderlerin yıllık beyanı) yer alıyorsa, orada yeri yoktur.

Aylık ödediğiniz Nebenkosten (avans ödemesi) normalde bir Vorauszahlung'dur (ön ödeme), yani yılda bir kez fiili tüketime göre ödenen bir tahmindir. Bu da ya Nachzahlung (geri ödeme) ya da Guthaben (kredi) oluşturur. Alman Medeni Kanunu'nun 556(2) maddesi, bu avans ödemelerinin yalnızca "in angemessener Höhe" (makul düzeyde) olarak kararlaştırılabileceğini belirtir ve bu kural belirli bir hile nedeniyle mevcuttur: düşük bir Nebenkosten rakamı belirtmek, Warmmiete'nin (konut kiralama şirketi) rekabetçi görünmesini sağlar ve eksiklik on iki ay sonra dört haneli bir talep olarak gelir. Bir dairenin ilan edilen Nebenkosten'i aynı büyüklükteki benzer dairelere göre çok düşük görünüyorsa, imzalamadan önce son ekstreyi görmek isteyin.

Yıllık hesap özeti, ezberlenmesi gereken bir son tarihe tabidir. Alman Medeni Kanunu'nun 556(3) maddesi uyarınca, ev sahibi hesap özetini faturalama döneminin bitiminden sonraki on ikinci ayın sonuna kadar size teslim etmelidir. Bu son tarihi kaçırırsanız, ev sahibi gecikmenin kendi hatası olmadığını kanıtlayamadığı sürece herhangi bir geri ödeme talep edemez. Sizin tarafınızın da benzer bir son tarihi vardır: Hesap özetine itirazlar, hesap özetini aldıktan sonraki on iki ay içinde yapılmalıdır. Ayrıca, ev sahibinin artık elektronik olarak sağlayabileceği makbuzları inceleme hakkınız da vardır ve bu kuralları sizin için daha da kötüleştiren herhangi bir anlaşma geçersizdir. Hesap özeti yanlış görünüyorsa, makbuzları (Belege) istemek saldırgan bir davranış değildir; bu yasal bir haktır ve rutin bir taleptir.

Son olarak, Nebenkosten'de genellikle hiç yer almayan bir şeye dikkat edelim: kendi daireniz için elektrik ve internet. Bunlar, seçtiğiniz sağlayıcılarla kendiniz imzaladığınız sözleşmelerdir. Doğalgaz ise, ısıtmanın binaya merkezi mi yoksa dairenize özel mi olduğuna bağlı olarak değişebilir.

Konaklama Yeri Bulma: Nerede Aramalı ve Çoğu Kişinin Kaçırdığı Rotalar

Büyük emlak portalları, en bariz başlangıç ​​noktasıdır ve çoğu ilan burada yayınlanır. ImmoScout24 en büyük olanıdır ve çoğu şehirde en kapsamlı kapsama alanına sahiptir. Immowelt ana alternatiftir. Eskiden eBay Kleinanzeigen olarak bilinen ilan sitesi Kleinanzeigen, çok sayıda özel ev sahibi ilanı ve alt kiralama ilanı içerir ve daha az profesyonel olduğu için takip etmeye değerdir. Paylaşımlı daireler ve odalar için WG-Gesucht, ulusal çapta baskın platformdur ve Zwischenmiete (geçici alt kiralama) için de yaygın olarak kullanılır. Çoğu portal, aramayı kaydetmenize ve uyarı almanıza olanak tanır ve rekabetin yoğun olduğu bir piyasada bu uyarı her şeydir: kiralanan daireler, ilk saat içinde birinin yanıt verdiği dairelerdir.

Yeni gelenlerin sistematik olarak gözden kaçırdığı şey, en rekabetçi ve en az kazançlı kanalın en sıkışık piyasalarda portallar olduğudur, çünkü iki yüz başvuru arasından birine dahil olursunuz. Diğer üç yol, elde edilenden daha fazla çabaya değer. Birincisi Wohnungsbaugenossenschaft (konut kooperatifi). Bir ücret yerine, ayrıldığınızda geri ödenen bir yatırım olan Genossenschaftsanteile (kooperatif hisseleri) satın alırsınız ve karşılığında, fiilen kalıcı oturma güvencesiyle makul kiralarda kiralanan bir daire stoğuna erişim elde edersiniz. Bekleme listeleri uzundur, bu nedenle üçüncü yılınızda değil, ilk ayınızda birine katılmalısınız. İkincisi, çoğu büyük şehrin işlettiği, kendi başvuru portalı ve kendi stoğu olan belediye konut şirketi städtische Wohnungsbaugesellschaft'tır.

Üçüncü yol ise insanlardır. Almanya'da birçok daire, ilan edilmeden önce meslektaşlar, komşular, iş yeri sakinleri ve ilan panoları aracılığıyla el değiştirir. İşvereninizin İK departmanına aradığınızı bildirin, çünkü birçok şirket taşınma için iletişim bilgilerini veya hatta şirket dairelerini elinde bulundurur. Tanıştığınız herkese söyleyin. Süpermarketlerde, üniversitelerde ve belediye binalarında bulunan ilan panolarına (Schwarzes Brett) bakın. Yerel gazeteler, özellikle hafta sonları ve büyük şehirlerin dışında, hala bir "konut pazarı" bölümü yayınlıyor ve bu bölümü okuyan kitle, portal okuyucu kitlesinden daha küçük ve daha yaşlıdır; bu da sizin için bir avantajdır.

Arama sürecinin kendisi konusunda organize olun. Ev sahibinin yasal olarak isteyebileceği her şeyi içeren tek bir PDF başvuru dosyası (Bewerbungsmappe) hazırlayın, böylece bir ilan göründüğü anda gönderebilirsiniz, sonradan bir araya getirmekle uğraşmanıza gerek kalmaz. Bu dosya, sonraki iki bölümün konusunu oluşturmaktadır, çünkü içinde ne olması gerektiği yasal bir sorudur, heves meselesi değil.

Hüküm: Emlakçıya Kim Ödeme Yapacak?

Eğer bir emlakçı (Makler) işin içindeyse, 1 Haziran 2015'ten beri geçerli olan kural, "Bestelerprinzip" yani "sıralama ilkesi"dir: Emlakçıyı kim işe alırsa, emlakçıya o öder. Bu, Konut Aracılık Yasası'nın (Wohnungsvermittlungsgesetz, WoVermRG) 2(1a) maddesinde belirtilmiştir ve emlakçının, ev arayan kişiden ücret talep edemeyeceğini, kendisine söz verilmesini veya kabul etmesini yasaklar; ancak emlakçı, ev sahibinin o daireyi münhasır olarak teklif etme talimatını, ev arayan kişinin kendisine önceden verdiği arama yetkisi nedeniyle almışsa durum farklıdır. Basitçe söylemek gerekirse: Emlakçı ev sahibi için çalışıyorsa, ki bu ilan edilen bir daire için ezici çoğunlukla normal durumdur, ev sahibi öder ve siz hiçbir şey ödemezsiniz. Bundan sapan veya ev sahibinin ücretini size yükleyen herhangi bir anlaşma, 2(5) maddesi uyarınca geçersizdir.

Aynı kanundan kaynaklanan ve hepsi faydalı olan birkaç ilgili kural vardır. 2(1) maddesine göre, bir aracı ancak kiracılık fiilen kendi çalışmaları sonucunda gerçekleşirse ücret kazanır ve aracılık sözleşmesinin kendisi Metin Formu (metin formu: e-posta veya yazılı belge, imza gerekmez) gerektirir. 2(4) maddesine göre, avans ödemeleri hiçbir şekilde talep edilemez, kabul edilemez veya onaylanamaz; bu, bir dizi dolandırıcılığa karşı temiz ve yasal bir cevaptır. 3. maddeye göre, arayan kişi meşru olarak bir ücret ödemekle yükümlüyse, örneğin aracıyı kendi adına arama yapması için tuttuğu için, bu ücret aylık kiranın bir kesri veya katı olarak ifade edilmeli ve iki aylık kira artı KDV'yi aşamaz; bu tutar, ayrı olarak faturalandırılan Nebenkosten hariç kira üzerinden hesaplanır. Üzerine kayıt ücreti, yazım ücreti veya masraf iadesi eklenemez.

Dolayısıyla, birisi size ilanda bulduğunuz bir daireyi gösterip ardından komisyon isterse, bu talep büyük olasılıkla yasa dışıdır. Emlakçı prensibinin geçerli olduğunu anladığınızı söylemek ve kimin talimatıyla hareket ettiklerini sormak kabalık değildir. Satın almaktan farklı olarak, bir mülkü kiralamak yerine satın aldığınızda farklı ve daha yeni kurallar geçerlidir ve emlakçının ücreti genellikle paylaşılır. Bu bölüm kiralama hakkındadır.

Sosyal Konut ve Wohnberechtigungsschein

Almanya'da piyasa kirasının çok altında kiralanan büyük miktarda devlet destekli konut (geförderter Wohnraum) bulunmaktadır ve bunlara erişim, konut hakkı belgesi (Wohnberechtigungsschein, WBS) adı verilen bir belge aracılığıyla sağlanmaktadır. Konut Geliştirme Yasası'nın (Wohnraumförderungsgesetz, WoFG) 27. maddesine göre, bu tür bir dairenin sahibi, ancak önce bir konut hakkı belgesi (WBS) teslim eden birine daireyi kiralayabilir. Bunun başka bir yolu yok: Konut hakkı belgesi yoksa, ev sahibi sizi ne kadar sevse de daire yok.

WBS, genellikle Wohnungsamt veya Bürgeramt gibi yerel makamlar tarafından yapılan başvuru üzerine verilir ve bir yıl geçerlidir. Yabancı uyruklu sakinler için son derece önemli olan ve yaygın olarak yanlış anlaşılan iki nokta vardır. Vatandaşlık şartı yoktur. 27(2) maddesi yalnızca Almanya'da geçici olmayan bir şekilde bulunmanızı ve yasal ve fiili olarak yaşam merkeziniz olarak bir ikametgah kurup bağımsız bir hane halkı yönetebilmenizi gerektirir. Tamamen kısa süreli olmayan bir ikamet izni genellikle bunu karşılar. İkinci nokta ise, hane halkı geliriniz WoFG'nin 9(2) maddesindeki sınırın altında veya eyaletinizin belirlediği farklı bir sınırın altında kaldığı takdirde WBS'nin verilmesidir ve bu eyalet sınırları büyük ölçüde değişmektedir. Birçok çalışan, çok fazla kazandıklarını varsayar ve asla başvurmaz. Varsayımlarda bulunmadan önce eyaletiniz için geçerli rakamı kontrol edin.

Sertifika, hak kazandığınız konut büyüklüğünü oda veya metrekare olarak belirtir; bu nedenle hem bir kapı açar hem de kapsamını belirler. Erken başvurun, çünkü sertifika bir yıl geçerlidir ve bekleme listeleri yıllarla ölçülür. Gelir sınırına yakınsanız, düşük ve orta gelirli kiracılara sunulan ve WBS'den ayrı bir şey olan devlet konut yardımı Wohngeld'e hak kazanıp kazanmadığınızı da kontrol etmeniz faydalı olacaktır.

Besichtigung ve Gerçekte Neyi Test Ediyor?

Besichtigung, daireyi görmek için yapılan randevudur ve piyasanın sıkışık olduğu durumlarda iki şekilde gerçekleşir. Massenbesichtigung (toplu daire gezisi), kırk kişinin daireyi gezdiği yirmi dakikalık bir zaman dilimidir ve bir gösterimden ziyade bir eleme etkinliğidir: Ev sahibi veya emlakçı, başvuru dosyalarını toplamak ve hızlı izlenimler edinmek için oradadır. Einzeltermin (bireysel randevu), genellikle piyasanın daha gevşek olduğunun veya zaten kısa listeye alındığınızın bir işareti olan gerçek bir gösterimdir ve burada gerçekten sorular sorabilirsiniz.

Başvuru dosyanızı hem basılı hem de e-posta ile göndermeye hazır halde getirin. Zamanında gelin, bu Almanya'da birkaç dakika erken gelmek anlamına gelir. İşe giderken giydiğiniz gibi giyinin. Kendinizi bir cümleyle tanıtmaya hazır olun: ne iş yapıyorsunuz, kimler taşınıyor ve ne zamandan itibaren. Almancanız sınırlıysa, bunu sakin bir şekilde Almanca söyleyin ve İngilizce devam edin; yetkinlik ve nezaket akıcılıktan daha önemlidir ve birazdan göreceğiniz gibi, katı bir Almanca dil şartı yasal olarak zaten tartışmalıdır.

Evi sadece etkilemek için değil, incelemek için de gezin. Cep telefonu sinyalini kontrol edin ve fiber (Glasfaser) veya kablolu bağlantı olup olmadığını araştırın, çünkü Almanya'da belirli bir adreste internet erişimi her zaman garanti değildir. Pencereleri açın ve özellikle banyo köşelerinde ve mobilyaların arkasında küf (Schimmel) olup olmadığını kontrol edin. Isıtma sisteminin ne olduğunu sorun ve ev sahibinin size göstermesi gereken ve ısıtmanın maliyetini gösteren enerji sertifikasını (Energieausweis) isteyin. Son ek fatura (Nebenkostenabrechnung) ne kadar tuttu diye sorun. Dairenin yenilenmiş mi yoksa yenilenmemiş mi teslim edildiğini sorun ve cevabı daha sonra yazılı olarak alın, çünkü bu tek kelime dekorasyon konusundaki yasal durumunuzu değiştirir. İlan edilen alan (Wohnfläche) her zaman doğru olmadığından ve sözleşmeye göre yaklaşık yüzde ondan fazla bir eksiklik uzun zamandır mahkemeler tarafından kira indirimine hak kazandıran bir kusur olarak kabul edildiğinden, zemin alanını ölçün veya en azından mantıksal olarak kontrol edin.

Ayrıca, önceki kiracının neden ayrıldığını ve ne kadar süre kaldığını da sorun. Sıkışık bir piyasada yüksek kira değişim oranına sahip bir daire size bir şeyler anlatıyordur. Ve önceki kiracının Kaltmiete'sinin ne olduğunu sorun, çünkü aşağıda yer alan Kira Fiyat Sınırlaması bölümünde açıklandığı gibi, bu rakam yasal olarak belirleyici olabilir ve ev sahibi bunu yine de gönüllü olarak vermek zorunda kalabilir.

Mieterselbstauskunft: Bir Ev Sahibi Neler Sorabilir ve Neler Soramaz?

Kiracı öz beyan formu, ev sahibinin size verdiği ve aramanın nezaket meselesi olmaktan çıkıp yasal bir mesele haline geldiği noktadır. Ocak 2024'te Almanya'nın bağımsız veri koruma otoriteleri konferansı (Konferenz der unabhängigen Datenschutzaufsichtsbehörden), bir evi kiralarken hangi soruların yasal olduğunu tam olarak belirten resmi bir rehber belge olan Orientierungshilfe'yi yayınladı. Temel ilkesi basittir: Ev sahibi yalnızca kiracılıkla objektif bir bağlantısı olan verileri toplayabilir ve kendi ifadesiyle, yasa dışı sorulara cevap vermek zorunda değildir. Elinizdeki form yasa değildir. Bu rehber, yasaya çok daha yakındır.

Kılavuzun izin verilen sorular olarak değerlendirdiği sorular, kimliğiniz ve ödeme gücünüzle ilgili olanlardır. Adınız ve adresiniz. Eve taşınacak kişi sayısı ve bunların yetişkin mi yoksa çocuk mu olduğu. Mesleğiniz ve işvereniniz. Net geliriniz ve düzenli aylık ödemelerinizden sonra kalan miktar (burada bile kesin bir rakam vermek yerine belirtilen bir eşiği aştığınızı teyit ederek cevap verebilirsiniz). Hakkınızda iflas işlemleri başlatılıp başlatılmadığı, icra işlemlerinde mal varlığı beyanı (Vermögensauskunft) verip vermediğiniz ve kira borçlarınız nedeniyle hakkınızda tahliye kararı olup olmadığı. Evcil hayvan beslemeyi düşünüp düşünmediğiniz (hamster, muhabbet kuşu veya balık gibi küçük kafes hayvanları hariç, bunlar için hiçbir izin gerekmez). Ve sosyal konutlar için, WBS bilgileriniz.

Sorulması yasak olan sorular listesi daha uzun ve daha kullanışlıdır. Ev sahibi size uyruğunuzu soramaz: kılavuzda bu sorunun gerekli olmadığı ve bu nedenle izin verilmediği açıkça belirtilmiştir. Din, ırk veya etnik köken hakkında genel sorular sorulması yasaktır. Suç mahkumiyetleri ve devam eden suç soruşturmaları hakkında sorular sorulması yasaktır, çünkü bir kiracılıkta tek meşru endişe kredi itibarınızdır. Evlilik planları, hamilelik ve çocuk sahibi olmak isteyip istemediğiniz hakkında sorular sorulması yasaktır, çünkü bunlar özel hayatın özüne aittir; kılavuz, eş veya kendi çocuklarınızı yanınıza almanın öncelikle ev sahibinden izin gerektirmediğini, çünkü yakın aile üyelerinin üçüncü şahıs olmadığını belirten düzgün bir yasal gerekçe ekler. Bir siyasi partiye veya kiracı derneğine üyelik sorulamaz. İstihdam süreniz de sorulamaz, çünkü hareketli bir toplumda bu gelecekle ilgili hiçbir şey kanıtlamaz. Aylık ödemelerinizin nedenleri de sorulamaz. Ve kamu kurumu kiranızı doğrudan ödüyorsa, geliriniz hakkında soru sorulmasına kesinlikle izin verilmez.

Aynı kılavuzdan iki prosedürel noktaya değinmekte fayda var. Ev sahibi, kimliğinizi doğrulamak için kimlik belgenizi veya pasaportunuzu görmek isteyebilir ve kontrol ettiğini kaydedebilir, ancak bunun bir kopyasını çıkarmak açıkça yasa dışıdır. Ayrıca, bu formlardaki onay kutuları geçerli bir çözüm yolu değildir: yetkililer, burada onayın doğru araç olmadığını ve sözleşmeyi buna bağlı kılarak elde edilen onayın özgürce verilmiş olmadığını ve bu nedenle geçerli olmadığını belirtmektedir.

Bütün bunlardan çıkan sonuç, Alman avukatların "Recht zur Lüge" (yalan söyleme hakkı) olarak tanımladığı pratik kuraldır. Çünkü hukuka aykırı sorulara cevap vermek zorunlu değildir; hukuka aykırı bir soruya verilen yanlış bir cevap hiçbir sonuç doğurmaz: ev sahibi daha sonra sözleşmeyi sorgulayamaz veya sormaya hakkı olmayan bir cevaba dayanarak kira sözleşmesini feshedemez. Özellikle geliriniz veya kira borçlarınızla ilgili yasal bir soruya verilen yanlış bir cevap ise tamamen farklı bir konudur ve kiracılığınızı kaybetmenize neden olabilir. Bu ayrımı öğrenmek önemlidir çünkü yan yana kutularda hamileliğiniz ve maaşınız hakkında soru soran bir form, ikisini eşdeğer olarak ele almanızı ister, oysa bunlar eşdeğer değildir.

Son olarak, verileriniz ev sahibinin elinde değildir. Rehberde açıkça belirtildiği üzere, daire alamayan başvuru sahiplerinin kayıtları genellikle altı ay içinde silinmelidir; bu süre ayrımcılık karşıtı davalar için belirlenen süreyle bağlantılıdır ve "sorunlu" başvuru sahiplerinin kara listelerini tutan veya yeni başvuru sahiplerini saklanan bir veritabanına göre inceleyen ev sahipleri genellikle yasa dışı hareket etmektedir.

Schufa ve Yeni Gelen Sorunu

Rekabetçi bir piyasada neredeyse her ev sahibi kredi notu kanıtı isteyecektir ve Almanya'da bu, ülkenin en büyük kredi kuruluşu olan Schufa anlamına gelir. İşte yeni gelenlerin finansal durumlarıyla ilgisi olmayan bir duvara çarptıkları nokta burası: Üç ay önce Almanya'ya taşınan bir kişinin Alman kredi geçmişi yoktur, bu nedenle dosyasında çok az veya hiç bilgi bulunmaz. Boş bir dosya kötü bir puan anlamına gelmez. Ancak bir ev sahibinin bir sayı beklediği yerde bir eksikliktir ve kırk başvurunun bulunduğu bir yığında, bir eksiklik bir sayıya göre daha az önem taşır.

Hangi Schufa belgesinin istendiğini anlamak, tahmin ettiğinizden daha fazla yardımcı olur. GDPR'nin 15. Maddesi uyarınca alınan Veri Kopyası, hakkınızda tutulan her şeyin ücretsiz bir kopyasını alma yasal hakkınızdır ve kaydınızdaki hataları kontrol etmek için doğru belgedir. Ancak bu belgeyi bir ev sahibine vermek doğru değildir ve veri koruma yetkilileri bunu açıkça belirtmektedir: Ev sahipleri bunu talep edemez, çünkü bu belge, kiracılık değerlendirmesi için gerekenden çok daha fazla mali durumunuz hakkında bilgi verir. Uygun olan, ev sahiplerine gösterilmek üzere tasarlanmış, yalnızca ilgili özeti içeren özel olarak hazırlanmış bir Kredi Değerlendirme Raporu (Bonitätsauskunft)'dur. Bu ücretli bir üründür. Bunu kendiniz sipariş edersiniz ve kendiniz sunarsınız; bir ev sahibinin sizin hakkınızda doğrudan bir kredi kuruluşundan bilgi istemesi yalnızca belirli koşullar altında izin verilir ve yeterli kanıt sağladıktan sonra kesinlikle izin verilmez.

Reddedebileceğiniz bir talep ise, önceki ev sahibinizden kira borcunuzun olmadığını teyit eden bir belge olan "Mietschuldenfreiheitsbescheinigung"dur. Federal Yüksek Mahkeme (BGH), 2009 yılında önceki ev sahibinin böyle bir belge verme yükümlülüğünün bulunmadığına karar vermiş ve veri koruma yetkilileri de şu açık sonuca varmıştır: Hak olarak elde edilemediği için sizden talep edilemez. Eğer böyle bir belgeniz varsa, mutlaka kullanın. Yoksa, önceki ev sahibinizin böyle bir belge verme yükümlülüğünün olmadığını söyleyin ve bunun yerine ödenmiş kiraları gösteren banka hesap özetlerini sunun.

Peki, Schufa dosyanız yetersiz olduğunda ne sunmalısınız? Ev sahibinin sorduğu soruyu, yani kiranın gelip gelmeyeceğini gerçekten yanıtlayan belgeleri sunun. Maaşınızı ve ideal olarak daimi (kalıcı) olduğunu gösteren bir iş sözleşmesi (Arbeitsvertrag). Son üç maaş bordronuz (Gehaltsabrechnungen). Kira ödemelerinizin zamanında yapıldığını gösteren, alakasız satırları karartılmış, kendi ülkenizden banka hesap özetleri. Almanya'da ikamet eden bir işverenden, akrabadan veya arkadaştan alınmış bir garanti (Bürgschaft), ki bu genellikle yeni gelen birinin sunabileceği en etkili belgedir. İşvereninizden durumunuzu teyit eden bir mektup, ki bu, işveren istikrarının kiracı istikrarı olarak algılandığı bir piyasada ağırlık taşır. Yapamayacağınız şey ise daha büyük bir depozito ile sorunu çözmektir, çünkü bir sonraki bölümde açıklandığı gibi, depozito kanunla sınırlandırılmıştır ve bu sınır pazarlık konusu değildir. Almanya'da kredi ve borçlar Schufa puanlama sisteminin kendisini, dosyanın nasıl oluşturulduğunu ve içindeki hataların nasıl düzeltileceğini açıklıyor.

Kiralık konut piyasasında ayrımcılık gerçektir ve yasa dışıdır.

Aksini iddia etmenin bir faydası yok: Yabancı isimli başvuru sahipleri, Almanca isimli aynı niteliklere sahip başvuru sahiplerine göre daha az davet alıyor; bu durum, kontrollü test çalışmalarında defalarca kanıtlanmıştır. Eğer görmezden geliniyorsanız, sorun gerçekten sizde olmayabilir. Genel Eşit Muamele Yasası (Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz, AGG) bunu yasaklıyor ve tam olarak neyi kapsadığını bilmekte fayda var, çünkü tam hali slogandan daha kullanışlıdır.

AGG'nin 19(1) maddesi, yasanın Massengeschäfte olarak adlandırdığı, genellikle çok sayıda benzer durumda kişiye bakılmaksızın gerçekleşen toplu işlemlerde ırk, etnik köken, cinsiyet, din, engellilik, yaş ve cinsel kimlik temelinde ayrımcılığı yasaklamaktadır. 19(2) maddesi ise ırk ve etnik köken konusunda daha da ileri giderek, bu ayrımcılığı diğer medeni hukuk ilişkilerinde de yasaklamaktadır. Bu ayrımın önemi, konut kiralamanın, ev sahibinin toplamda 50'den fazla konut kiralamadığı durumlarda genellikle bir Massengeschäft olmadığını belirten 19(5) maddesinde yatmaktadır. Bu hükümler birlikte okunduğunda, asıl kural ortaya çıkar: küçük bir özel ev sahibine karşı, din, cinsiyet, yaş, engellilik ve cinsel kimliği kapsayan korumalar çoğunlukla uygulanmazken, ırk ve etnik ayrımcılığa karşı koruma, ev sahibinin kaç daireye sahip olduğuna bakılmaksızın uygulanır. Federal Ayrımcılıkla Mücadele Ajansı (Antidiskriminierungsstelle des Bundes) bunu aynı şekilde ifade etmektedir. Büyük bir konut şirketine karşı ise, listenin tamamı uygulanır.

Ev sahiplerinin bazen başvurduğu bir istisnayı bilmeniz gerekiyor. 19(3) maddesi, sosyal olarak istikrarlı ikamet yapıları ve dengeli yerleşim düzenleri oluşturmaya ve sürdürmeye hizmet ettiği durumlarda kiralamada farklı muameleye izin verir. Bu gerçek bir hükümdür, ancak sınırsız bir yetki değildir: Veri koruma yetkililerinin kılavuzunda, bunun arkasında tutarlı, belgelenmiş bir konut politikası kavramının olması gerektiği, ev sahibinin özel tercihinin yeterli olmadığı belirtilmektedir. Yabancılara kiralamayı tercih etmeyen bir ev sahibi bu hüküm kapsamına girmez.

Eğer ayrımcılığa maruz kalıyorsanız, AGG size bir yol sunar ve bu yolun işe yarayıp yaramayacağına iki özellik karar verir. Birincisi, ispat yükünü değiştiren 22. maddedir: Koruma altına alınmış bir gerekçeyle ayrımcılığa işaret eden belirtileri kanıtladıktan sonra, karşı tarafın herhangi bir ihlalin gerçekleşmediğini kanıtlaması gerekir. Bu nedenle kanıt toplama önemlidir ve testler işe yarar. Bir ilanın sizden gizlendiğinden şüpheleniyorsanız, kısa bir süre sonra Alman isimli birinin aynı daire hakkında bilgi almasını sağlamak ve her iki yanıtı da belgelemek, bir hissi kanıta dönüştürür. Her e-postayı saklayın, her telefon görüşmesini tarih ve saatiyle birlikte not edin ve size kaldırıldığı söylendikten sonra çevrimiçi kalan ilanların ekran görüntüsünü alın. Ancak, sahte belge üretmeyin; Ayrımcılıkla Mücadele Ajansı'nın kendi kılavuzu, belge sahteciliğinin suç teşkil ettiğini ve testlerde sahte evrak sunulmaması gerektiğini belirtmektedir.

İkinci belirleyici özellik, 21(5) maddesidir: iddiaların iki ay içinde ileri sürülmesi gerekir. Bu kısa bir süredir ve birçok geçerli şikayetin başarısız olmasının nedenidir. Bu süre içinde ayrımcılığın durdurulmasını talep edebilir, daha fazlasından korkuluyorsa ihtiyati tedbir davası açabilir, tazminat talep edebilir ve kişilik haklarınızın ihlali için parasal tazminat isteyebilirsiniz. Genel olarak yapamayacağınız şey, ev sahibini size o belirli daireyi vermeye zorlamaktır. Miktarlar önemsiz değildir: Ayrımcılıkla Mücadele Ajansı, Berlin'de bir mahkemenin, bir ev sahibinin Türk, Arap ve Müslüman haneler için kiraları seçici olarak artırdığı ve mahkemenin miktarın caydırıcı bir etkiye sahip olması gerektiğini açıkça belirttiği bir davada, iki davacıya 15,000'er olmak üzere toplam 30,000 euro tazminat ödenmesine karar verdiğini belgeliyor. Aynı kaynak, bir ev sahibinin başvuru sahiplerinin Almanca konuşmasını şart koşmasının, her yeni gelen kişiyi konut piyasasından dışlayacağı gerekçesiyle, köken temelinde muhtemel dolaylı ayrımcılık olarak değerlendirildiği bir davayı da kaydediyor.

Pratik olarak, dava açmakla başlamayın. Ücretsiz danışmanlık hizmeti veren Federal Suçla Mücadele Bürosu'na (antidiskriminierungsstelle.de) veya yerel bir Suçla Mücadele Danışma Bürosu'na başvurun. Birçok şehirde ayrıca konut konusunda özel bir "Adil Kiralama" danışmanlık hizmeti de bulunmaktadır. İki aylık süre nedeniyle, öfkeniz geçtikten sonra değil, ilk hafta içinde bu aramayı yapın.

İmzalamadan Önce Kira Sözleşmesini Okuyun

Kira sözleşmesi (Mietvertrag) genellikle standart bir formdadır ve Almanya'da standart formlar sıkı yargı denetimine tabidir; bu da dolaşımda olan maddelerin şaşırtıcı derecede büyük bir kısmının geçersiz olduğu anlamına gelir. Temel ayrımla başlayalım. Belirsiz süreli kira sözleşmesi (Unbefristeter Mietvertrag) normal durumdur ve birisi feshedene kadar devam eder. Belirli süreli kira sözleşmesi (Befristeter Mietvertrag) ise belirli bir tarihte otomatik olarak sona erer.

Burada çoğu rehberin verdiği orijinal tavsiye yanlıştır ve Alman Medeni Kanunu'nun 575. maddesini dikkatlice okumakta fayda vardır. Bir ev sahibi, sadece belirli bir süre için kira sözleşmesi teklif etmeyi seçemez. Belirli bir süre için kira sözleşmesi, ancak imzalandığı sırada ve yazılı olarak ev sahibi tarafından tam olarak üç yasal nedenden birinin belirtilmesi halinde geçerlidir: mülkü kendisi, ailesi veya hane halkı için istemesi; mülkü yıkmayı, önemli ölçüde değiştirmeyi veya onarmayı planlaması ve bu durumun devam eden bir kiracılığı ciddi şekilde engellemesi; veya mülkü hizmet sağlamakla yükümlü birine kiralamayı planlaması. Yazılı olarak böyle bir neden belirtilmezse, kanun kiracılığın süresiz olarak sona erdiğini söyler. Başka bir deyişle, açıklanmayan belirli bir süre için kiracılık, kiracılığınızı kısaltmaz; sadece geçersiz kılar. Gerçek bir belirli süre için kiracılık varsa, kiracılığın sona ermesinden dört ay önce ev sahibinden bir ay içinde nedenin hala geçerli olup olmadığını teyit etmesini talep edebilirsiniz ve eğer neden ortadan kalkmışsa, süresiz bir uzatma talep edebilirsiniz.

Çoğu kılavuzda ihbar süreleri de aynı şekilde yanlış açıklanmaktadır. Alman Medeni Kanunu'nun 573c maddesine göre, bir ayın üçüncü iş gününe kadar verilen ihbar, bir sonraki ayın sonunda yürürlüğe girer; bu da bildiğimiz üç aydır. Kiracıya ait ihbar süresi, sizin değil, kira sözleşmesiyle birlikte uzar: beş yıl sonra üç ay ve sekiz yıl sonra üç ay daha uzar, bu da üç, altı ve dokuz aylık süreler anlamına gelir. Sizin ihbar süreniz tüm kira süresi boyunca üç ay olarak kalır. Ve 573c(4) maddesi, bu durumdan sizin aleyhinize sapma gösteren herhangi bir anlaşmayı geçersiz kılar; bu nedenle, normal süresiz bir kira sözleşmesinde sizi altı veya on iki aylık ihbar süresine bağlamayı amaçlayan bir madde geçerli değildir. Fesih, Alman Medeni Kanunu'nun 568. maddesine göre yazılı olmalıdır; bu da imzalı bir mektup anlamına gelir; e-posta bunu karşılamaz. Kayıtlı posta yasal bir zorunluluk değildir, sadece mantıklı bir kanıttır. Ayrıca, 550. madde, yazılı olmayan ve bir yıldan uzun süreli olan kira sözleşmelerinin süresiz olarak kabul edildiğini, ancak teslim tarihinden itibaren bir yıl geçmeden feshedilemeyeceğini belirtmektedir.

Ev sahibinin sizi kira sözleşmesinden çıkarabilme yeteneği oldukça kısıtlıdır ve genellikle meşru bir menfaat (berechtigtes Interesse) gerektirir; en yaygın olanı ise ev sahibinin kendisi veya yakın ailesi için daireye duyduğu ihtiyaç (Eigenbedarf) durumudur. Eigenbedarf'ın gerekçelendirilmesi gerekir ve itiraz edilebilir; eğer uydurma olduğu ortaya çıkarsa, ev sahibi tazminat ödemekle yükümlü olabilir. Bu, Alman kiracı korumasının özüdür ve Alman kiracılığının neden değerli olduğunun sebebidir.

Üç madde ailesine dikkat edin. Alman Medeni Kanunu'nun (BGB) 557a maddesi uyarınca kademeli kira (Staffelmiete), artışları önceden belirler; her kademe yüzde değil, euro tutarı olarak belirtilmelidir, her seviye en az bir yıl boyunca geçerli olmalıdır, yürürlükte olduğu süre boyunca yerel karşılaştırılabilir kiraya ilişkin olağan artışlar hariç tutulur ve fesih hakkınız en fazla dört yıl süreyle hariç tutulabilir. 557b maddesi uyarınca endeksli kira (Indexmiete), kirayı Federal İstatistik Bürosu (Statistisches Bundesamt) tarafından yayınlanan tüketici fiyat endeksine bağlar; bu da bir yıl boyunca geçerli olmalıdır, olağan artışlar hariç tutulur ve her değişiklik, endeks hareketini ve tutarını gösteren bir metin formunda beyan edilmelidir. 558. madde uyarınca yerel karşılaştırılabilir kiraya ilişkin olağan kira artışları geçerlidir: kira on beş ay boyunca değişmemiş olmalıdır ve sınırlama limiti (Kappungsgrenze), üç yıl içinde en fazla yüzde 20'ye izin verir, bu oran, eyalet yönetiminin sıkı olarak belirlediği bölgelerde yüzde 15'e düşürülür. Çoğu rehber 20 rakamını veriyor ve 15 rakamını atlıyor; oysa bu rakam, bu yazıyı okuma olasılığınızın en yüksek olduğu şehirlerde geçerlidir.

İhtiyati Tedbir: Üç Ay ve Üç Taksit Halinde Ödeme Hakkınız

Depozito (güvenlik depozitosu), Alman Medeni Kanunu'nun (BGB) 551. maddesiyle düzenlenir ve bununla ilgili yaygın açıklamaların neredeyse tamamı ince bir şekilde yanlıştır. Kanun, depozitonun, toplu ödeme veya avans olarak gösterilen işletme giderleri hariç, aylık kiranın en fazla üç katı olabileceğini belirtir. Bundan iki şey çıkar. Birincisi, üç ay bir üst sınırdır, standart değildir: bir ev sahibi daha azını isteyebilir ve Schufa dosyanız ne kadar zayıf olursa olsun veya daireyi ne kadar çok isteseniz de, daha fazlasını isteme hakkı yoktur. İkincisi, çarpan, sıcak kira bedeline değil, sıcak kira bedeline uygulanır; bu nedenle, sıcak kira bedelinin üç katını hesaplayan bir ev sahibi sizden fazla ücret almaktadır.

Ardından, yeni gelenlerin çoğu zaman sahip olduklarını bilmedikleri bir hüküm geliyor. Madde 551(2), depozitoyu üç eşit aylık taksitte ödeme hakkı veriyor. İlki kira sözleşmesinin başlangıcında, diğer ikisi ise sonraki iki kira ödemesiyle birlikte ödeniyor. Bu sizin hakkınız, pazarlık konusu bir taviz değil: tüm tutarı peşin talep eden bir sözleşme maddesi sizin aleyhinize bir sapmadır ve madde 551(4) bu tür bir sapmayı geçersiz kılar. Aynı anda taşınma masraflarını, genellikle mutfak alımını ve muhtemelen başka bir yerde kira ödemeyi de karşılıyorsanız, depozitoyu üç aya yaymak, tam da en az paranız olduğu anda gerçek anlamda değerlidir.

Ev sahibinin yükümlülükleri de aynı derecede somuttur. 551(3) maddesi uyarınca, para, üç ay önceden haber verilerek tasarruflar için alışılmış oranda bir bankaya yatırılmalı veya sizin anlaştığınız başka bir biçimde yatırılmalı ve her iki durumda da ev sahibinin kendi varlıklarından ayrı tutulmalıdır. Bu ayrım, ev sahibi iflas ederse depozitonuzu korur. Getiriler size aittir ve depozitoyu artırır. Öğrenci ve gençlik evleri faiz ödeme yükümlülüğünden muaftır. Ev sahibiniz sizden depozitoyu kendi normal cari hesabına aktarmanızı isterse, bu, kanunun izin vermediği bir düzenlemeyi tanımlamaktadır.

Bilmeniz gereken alternatiflerden biri de Mietkautionsbürgschaft'tır; yani bir banka veya sigorta şirketinden alınan depozito garantisidir: küçük bir yıllık prim ödersiniz ve onlar da tutarı garanti altına alırlar, böylece paranız sizde kalır. Geri alamayacağınız bir maliyeti vardır ve ev sahibinin bunu kabul etmesi gerekir, ancak aynı ay içinde depozito, mutfak ve taşınma gibi durumlarla karşı karşıya olan yeni bir kiracı için bazen daireyi tutmakla tutmamak arasındaki farkı yaratabilir.

Kira sözleşmesinin sonunda, ev sahibi daireyi kontrol etmek ve ödenmemiş alacakları halletmek için makul bir süreye sahip olduktan sonra depozito iade edilir. Bu süre için yasal bir rakam yoktur ve mahkemeler üç ila altı ay arasında değişen süreleri kabul etmiştir; bekleyen bir Nebenkostenabrechnung (ödenmemiş borç) durumunda orantılı bir kısmın tutulması haklı görüldüğünde ise daha uzun süreler de kabul edilebilir. Ev sahibinin yapamayacağı şey ise, kira bedelinin karşıladığı normal aşınma ve yıpranma için depozitoyu tutmaktır.

Kira Fiyat Sınırlaması: Neleri Sınırlıyor ve Nerede

Kira sınırlaması (Mietpreisbremse), ev sahibinin yeni bir kiracıdan talep edebileceği kira bedelini üst sınırlayan bir kuraldır. Alman Medeni Kanunu'nun (BGB) 556d maddesine göre, konut piyasasının gergin olduğu bir bölgede, kiracılığın başlangıcındaki kira bedeli, yerel ortalama kira bedelini (ortsübliche Vergleichsmiete) en fazla %10 oranında aşabilir. Yerel karşılaştırılabilir kira bedeli genellikle, çoğu şehrin yayınladığı resmi kira endeksi olan Mietspiegel ile gösterilir.

Durumuyla ilgili en büyük yanlış, rehberlerin çoğunun hem olumlu hem de olumsuz yönde yanlış anlamasıdır. Kural her yerde otomatik olarak geçerli değildir. Sadece bulunduğunuz eyaletin hükümeti tarafından ilgili bölgeyi belirleyen bir yasal düzenleme (Rechtsverordnung) çıkarılmışsa geçerlidir; bu nedenle Münih'in merkezinde bağlayıcıdır, ancak kırsal bölgelerin çoğunda bağlayıcı değildir. Bu düzenlemelerin 2025 yılı sonunda yürürlükten kalkması gerekiyordu ve Bundestag tarafından kabul edilen, Bundesrat tarafından 11 Temmuz 2025'te onaylanan ve 23 Temmuz 2025'ten itibaren yürürlüğe giren bir uzatma yasası, bunları dört yıl daha uzattı. Yasa şimdi, bir düzenlemenin en geç 31 Aralık 2029 tarihinde yürürlükten kalkması gerektiğini söylüyor. Dolayısıyla Kira Fiyat Sınırlaması (Mietpreisbremse) yürürlüktedir ve 2025'te sona ereceğini söyleyen herhangi bir sayfa güncel değildir. Ancak, kullanılan kelimelere dikkat edin: 2029 bu yönetmelikler için son tarihtir ve her bir bölgenin yönetmeliği daha erken sona erebilir.

İstisnalar, paranın gerçekten nerede olduğuyla ilgilidir. 556e maddesi uyarınca, önceki kiracı zaten üst sınırdan daha fazla ödeme yapıyorsa, bu daha yüksek Vormiete tekrar tahsil edilebilir ve ev sahibi kiracılığınızın başlamasından önceki üç yıl içinde modernizasyon yaptıysa, üst sınır buna göre yükselir. 556f maddesi uyarınca, 1 Ekim 2014'ten sonra ilk kez kullanılan ve kiraya verilen konutlar için üst sınır hiç uygulanmaz; bu da esasen tüm yeni inşaatları muaf tutar ve 556d veya 556e maddelerinin hiçbiri kapsamlı bir modernizasyondan sonraki ilk kiralamaya uygulanmaz.

556g maddesi, bunu teoriden uygulamaya dönüştüren kısımdır. Ev sahibi bu istisnalardan birine dayanıyorsa, sözleşme beyanınızı yapmadan önce, hangi istisnanın geçerli olduğunu ve önceki kira bedelinin ne olduğunu size yazılı olarak, kendiliğinden bildirmek zorundadır. Bu açıklamayı yapmayan bir ev sahibi, istisnaya hiç dayanamaz ve bunu geç yapan bir ev sahibi ancak iki yıl sonra dayanabilir. Kira çok yüksekse, kanunun "Rüge" olarak adlandırdığı yazılı bir itirazda bulunmalısınız; daha sonra fazla ödemeyi geri alabilirsiniz. Hızlı hareket edin, çünkü kira sözleşmesinin başlamasından 30 aydan fazla bir süre sonra veya sona ermesinden sonra itiraz ederseniz, yalnızca itirazınızdan sonra ödenmesi gereken kirayı geri alabilirsiniz. Ve kademeli kiralarda insanları şaşırtan bir ayrıntıya dikkat edin: 557a(4) maddesi uyarınca Kira Fiyat Sınırlaması yalnızca ilk kira için değil, her bir kira dönemi için geçerlidir, oysa 557b(4) maddesi uyarınca yalnızca endeksli kiranın başlangıç ​​kirası için geçerlidir.

Kiracı şikayeti (Rüge) açmak için avukata gerek yoktur ve ev sahibine misilleme hakkı vermez; olağan kiracı koruma hakları geçerliliğini korur. Uygulamada, yerel Kiracılar Birliği (Mieterverein) ilk başvurulacak doğru yerdir, çünkü hem sizin için kira karşılaştırmasını kontrol edeceklerdir hem de bu tür anlaşmazlıkların kazanılıp kaybedildiği yer, karşılaştırılabilir kiraların aritmetiğidir.

Schönheitsreparaturen: Geçerli Olmayan Hükümler

Schönheitsreparaturen (dekoratif onarımlar), duvar ve tavanların boyanması, radyatörlerin ve iç kapı ve pencerelerin içeriden onarılması anlamına gelir: yapısal onarım değil, kozmetik işler. Alman Medeni Kanunu'nun 535(1) maddesi uyarınca varsayılan durum, bunun ev sahibinin işi olmasıdır, çünkü ev sahibi daireyi sözleşmeye uygun bir durumda teslim etmeli ve bu durumda tutmalıdır. Ev sahipleri, sözleşme maddesiyle bu işi kiracılara devretmekte ve mahkemeler yirmi yıldır bu maddeleri iptal etmektedir.

Yeni gelenler için en değerli karar, 18 Mart 2015'te Federal Yüksek Mahkeme'den (BGH) geldi. Dairenin tadilatsız teslim edilmesi durumunda, kiracıya yeterli tazminat ödenmeden dekoratif onarımlar yükleyen standart bir madde geçersizdir, çünkü bu madde kiracıyı önceki kiracının yıprattığı eşyaları kaldırmaya ve daireyi teslim aldığından daha iyi bir durumda geri vermeye zorlayacaktır. Aynı gün mahkeme, ayrılan kiracının henüz tamamlanmamış dekorasyon işlerinin maliyetinin bir kısmını ödemesini öngören "quotenabgeltungsklauseln" maddelerinin genel olarak geçersiz olduğuna karar verdi, çünkü kiracının payı önceden güvenilir bir şekilde hesaplanamaz. Dairenin gerçek durumunu dikkate almayan katı dekorasyon süreleri içeren "starre Fristen" maddeleri de uzun zamandır geçersizdir. Böyle bir madde geçersiz olduğunda, tamamen geçersizdir: yükümlülük makul bir versiyona inmez, 535. madde uyarınca ev sahibine geri döner.

BGH, 8 Temmuz 2020'de eklemeye değer bir devam kararı verdi. Eğer size tadilat yapılmamış bir daire verildiyse ve sözleşmedeki madde geçersizse, dairenin durumu taşınma anına kıyasla önemli ölçüde kötüleştikten sonra ev sahibinden tadilat yapmasını talep edebilirsiniz; ancak yeni tadilat size sözleşmede belirtilenden daha iyi bir daire sağladığı için, masraflara katkıda bulunmanız gerekir ve mahkeme bunun genellikle yarısı anlamına geleceğini belirtti.

Yan yana bulunan iki madde de aynı şüpheciliği hak ediyor. Evin durumu veya kalış süreniz ne olursa olsun, ayrılırken dekorasyon yapmanızı gerektiren bir "Endrenovierungsklausel" (tadilat zorunluluğu maddesi) geçersizdir. Küçük onarımlar için ödeme yapmanızı gerektiren bir "Kleinreparaturenklausel" (küçük onarımlar zorunluluğu maddesi) ise geçerli olabilir, ancak yalnızca mahkemeler tarafından belirlenen sınırlar dahilinde: yasal bir rakam yok, ancak madde hem tek bir onarımın maliyetini hem de yıllık toplam maliyeti sınırlamalı ve yalnızca düzenli olarak dokunduğunuz ve kullandığınız eşyaları kapsamalıdır. En önemlisi, asla sınırı aşan bir onarıma katkıda bulunmanızı gerektirmemelidir; dokuz yüz avroluk bir onarımın ilk yüz avrosunu ödemenizi gerektiren bir madde geçersizdir. Bu rakamların hiçbiri kanunda yer almadığı için, sözleşmenizdeki rakam kendi kendini geçerli kılmaz ve bu, bir kiracı derneğinin (Mieterverein) okuması gereken türden bir maddedir.

Aşağıda yer alan pratik talimat kısa ve öz: teslimat protokolüne "tadilatlı" veya "tadilatsız" ibarelerinin kaydedilmesini sağlayın ve taşındığınız gün her şeyin fotoğrafını çekin. Dairenin teslimat sırasında tadilatsız olup olmadığı, yıllar sonra tüm meseleyi belirleyen ve kimsenin kanıt olmadan yeniden oluşturamayacağı bir gerçektir.

Übergabe ve Übergabeprotokoll

Übergabe, kira sözleşmesinin devri anlamına gelir ve Übergabeprotokoll (devir teslim protokolü), sizin ve ev sahibinin o gün imzaladığı belgedir. Alman kira hukukunda en ucuz sigortadır ve bunu atlamak, yeni bir kiracının yaptığı en pahalı hatadır, çünkü yıllar sonra zemindeki çiziklerin sizin mi yoksa başkasının mı olduğunu belirleyen belge budur.

Elektrik, gaz, su ve ısıtma sayaçlarının okumalarını (sayaç okumalarını) sayaç numaralarıyla birlikte kaydedin, çünkü faturalarınız bu numaralardan başlar. Her kapı, posta kutusu ve bodrum için aldığınız anahtar sayısını kaydedin. Bulduğunuz her türlü kusuru, ne kadar küçük olursa olsun, kaydedin: kırık fayanslar, çizilmiş tezgah, kapanmayan pencere, parkede bir leke, küf izleri. Her birini ve genel olarak daireyi zaman damgasıyla fotoğraflayın. Protokolde dairenin yenilenmiş mi yoksa yenilenmemiş mi teslim edildiğini belirtin. Her iki taraf da imzalasın ve siz bir kopyasını saklayın.

Daire tesliminde bir kusuru kaydetmek iki amaca hizmet eder. İlk olarak, depozitonuzu korur, çünkü ilk gün kaydedilen bir kusur, son gün depozitonuzdan düşülemez. İkinci olarak, kusurun giderilmesi hakkınızı korur, çünkü 535. madde uyarınca ev sahibi size sözleşmeye uygun durumda bir daire teslim etmekle yükümlüdür ve 536. madde uyarınca, bir kusur kullanımı önemli ölçüde engellediği sürece kira bedeli kanunen düşürülür; konut kiracılığında aksi yöndeki herhangi bir anlaşma geçersizdir. Ayrılırken de aynı prosedürü izleyin ve ev sahibi gereksiz olduğunu söylese bile ısrar edin.

Eve taşındıktan sonra tesisat ve hizmetlerin kurulumu

Elektrik (strom) ve (eğer bireysel olarak aboneliğiniz varsa) doğalgaz, kendiniz imzaladığınız sözleşmelerdir ve Alman pazarı tamamen serbestleştirilmiştir, bu nedenle herhangi bir sağlayıcıyı seçebilirsiniz. Hiçbir şey yapmazsanız, yerel Grundversorger (temel tedarikçi) tarafından Grundversorgung tarifesi üzerinden otomatik olarak tedarik edilirsiniz; bu yasal ve güvenilirdir ve genellikle daha pahalı seçenekler arasındadır. Bu varsayılan durum bir güvenlik ağıdır, bir plan değildir. Verivox ve Check24 gibi karşılaştırma portalları, karşılaştırma yapmak için normal yoldur, ancak bunlar ticari aracı kuruluşlardır ve sıralamaları fiyatın yanı sıra komisyonları da yansıtır. Ne seçerseniz seçin, kayıt olurken Zählerstand'ınızı gönderin, Vertragslaufzeit (sözleşme süresi) ve Kündigungsfrist (ihbar süresi)'ne dikkat edin ve ilk yıl fiyatının genellikle tekrarlanmayan bir bonus içerdiğini unutmayın. Faturalandırma, yıllık olarak Jahresabrechnung'da (yıllık fatura) ödenen bir tahmine göre aylık Abschlag (taksit) şeklinde yapılır.

Su ve atık su bir pazar değildir. Yerel belediye su idaresi (Stadtwerke) veya belediye hizmetleri bunları sağlar ve seçebileceğiniz bir sağlayıcı yoktur; maliyet genellikle Nebenkosten'iniz aracılığıyla gelir. Atık toplama (Müllabfuhr) da aynı şekilde çalışır, belediye tarafından organize edilir ve Nebenkosten üzerinden faturalandırılır; şehirlere göre değişen ve beklediğinizden daha fazla sosyal öneme sahip olan ayrıştırma kuralları vardır. Isıtma ya binanın merkezi sistemidir, bu durumda Nebenkosten üzerinden faturalandırılır ve büyük ölçüde ölçülen tüketime göre tahsis edilir, ya da dairenize özeldir, bu durumda kendi doğalgaz veya elektrik faturanıza yansır.

İnternet bağlantısı için erken başlamak gerekiyor. Kurulum genellikle birkaç hafta sürer, hatta hat üzerinde çalışma yapılması gerekiyorsa veya önceki kiracının sözleşmesinin feshedilmesi gerekiyorsa daha da uzun sürebilir ve taşındıktan sonra bir ay boyunca bağlantı olmaması yaygındır. İnternet bağlantısını taşındığınız gün değil, sözleşmeyi imzaladığınız gün sipariş edin. Sözleşme süreleri genellikle 12 veya 24 aydır.

Son olarak, kamu yayıncılığını finanse eden ve televizyonunuz olup olmamasına veya televizyon izleyip izlememenize bakılmaksızın her hane tarafından ödenmesi gereken Rundfunkbeitrag (yayıncılık katkı payı) var. Bu katkı payı kişi başı değil, daire başına alınır; bu nedenle paylaşımlı bir dairede yaşayanlar, her biri ayrı ayrı değil, herkes arasında bir kez ödeme yaparlar; bu da ev arkadaşlarınızla önceden anlaşmaya değer bir durumdur. rundfunkbeitrag.de'ye göre şu anda aylık 18,36 euro'dur. Bunu aramanıza gerek yok: Kayıt yetkilileri yeni kayıtları otomatik olarak ilettiği için size otomatik olarak ulaşır. Bölümümüzde bu konuya değineceğiz. yardımcı programları ayarlama Bu sözleşmelerin her birini ayrıntılı olarak inceliyor.

Geçici Barınma ve Adres Açığı

Çoğu insan gelmeden önce kalıcı bir daire bulamıyor ve iniş ile tapu devri arasındaki boşluğun kapatılması gerekiyor. Bu boşluk sadece bir konut sorunu değil. Aynı zamanda bir kayıt sorunu, çünkü adresinizin zorunlu kaydı olan Anmeldung, konaklamanızı sağlayan kişiden yazılı bir onay olan Wohnungsgeberbestätigung gerektiriyor ve Anmeldung olmadan vergi numaranız, banka hesabınız ve oturma izniniz askıda kalıyor. Dolayısıyla soru sadece nerede uyuyacağınız değil, o yerin size formu verip vermeyeceği. Bölümümüzde bu konuya değineceğiz. kayıt (Anmeldung) ve yasal belgeler Formu, iki haftalık süreyi ve sıralama sorununu ayrıntılı olarak ele almaktadır.

Geçici alt kiralama (Zwischenmiete) genellikle en iyi çözümdür. Birisi birkaç aylığına ayrılır ve mobilyalı dairesini genellikle WG-Gesucht veya Kleinanzeigen aracılığıyla alt kiraya verir. Bu, hizmetli dairelerden daha ucuzdur, mobilyalıdır ve yerleşmeden önce mahalleyi tanımanıza olanak tanır. İki uyarı geçerlidir. Ana kiracının (Hauptmieter) alt kiralama için ev sahibinin yazılı iznine sahip olduğundan emin olun, çünkü yetkisiz bir alt kiralama her ikinizi de tehlikeye atar. Alman Medeni Kanunu'nun (BGB) 553. maddesine göre, sözleşmeyi imzaladıktan sonra meşru bir menfaat geliştiren bir kiracı, konutun bir kısmını üçüncü bir kişiye kiralamak için izin isteyebilir ve aksi yöndeki herhangi bir anlaşma geçersizdir, bu nedenle düzgün bir şekilde organize edilmiş bir alt kiralama genellikle elde edilebilir; sormaya zahmet etmemiş bir ana kiracı (Hauptmieter) bir uyarı işaretidir. Ve ödeme yapmadan önce, konut sahibi onay belgesini (Wohnungsgeberbestätigung) sağlayacaklarından emin olun.

Hizmetli daireler, haftalık veya aylık olarak rezerve edilebilen, elektrik, internet ve genellikle temizlik dahil olmak üzere mobilyalı birimlerdir ve pahalı ancak güvenilir bir seçenektir: sizi sorunsuz bir şekilde kaydederler ve gelmeden önce yurtdışından rezervasyon yapabilirsiniz. City Residences, Wunderflats ve Homelike gibi sağlayıcılar tam olarak bu segmentte uzmanlaşmıştır. Airbnb gibi kısa süreli platformlar birkaç gün için işe yarar ancak kısmen gecelik fiyatlandırmanın uzun süreli konaklamaları cezalandırması, kısmen birçok Alman şehrinin Zweckentfremdungsverbot kurallarıyla kısa süreli kiralamayı kısıtlaması ve kısmen de birçok ev sahibinin Wohnungsgeberbestätigung imzalamaması nedeniyle bu boşluk için uygun değildir. Hosteller ve uygun fiyatlı oteller iki haftalık konaklama için uygundur ve sizi kaydetmezler. Öğrenciler ve stajyerler, yerel Studierendenwerk tarafından işletilen Studierendenwohnheime'lere bakmalıdır; bunlar ülkedeki en ucuz seçenektir ve buna uygun bekleme listeleri vardır, bu nedenle kabul mektubunuzu alır almaz başvurun. Bölümümüz geçici konut çözümleri Bu seçenekleri daha detaylı bir şekilde karşılaştırır.

Bu kategoride, ayrı bir paragrafı hak eden yasal bir tuzak var. "Wohnen auf Zeit" ilanlarında iddia edildiği gibi, sadece geçici kullanım için kiralanan konutlar, Alman Medeni Kanunu'nun 549(2) maddesi uyarınca üç ayrı koruma alanından birden muaf tutulmaktadır: Kira fiyat sınırlaması, kira artışı kuralları ve feshe karşı koruma. Öğrenci ve gençlik evleri de benzer şekilde 549(3) maddesi uyarınca muaf tutulmaktadır. Bu nedenle, mobilyalı kısa süreli daireler, normal bir kiracılıkta açıkça yasa dışı olacak kiralarla ilan edilebilmektedir. Bir kiralamanın gerçekten geçici olup olmadığı, ev sahibinin koyduğu etikete değil, üzerinde anlaşılan gerçek amaca bağlıdır ve geçici olarak tanımlanan ancak normal eviniz olarak tasarlanan bir sözleşme otomatik olarak korumaların dışında kalmaz. Ancak, normal bir kiracının haklarına sahip olduğunuzu düşünerek bir "Wohnen auf Zeit" sözleşmesi imzalamayın ve her şeyden önce geçici bir kiralamayı uzun vadeli bir çözüm olarak görmeyin.

Ne kadar cazip gelse de yapmamanız gereken bir şey var: Gerçekte yaşamadığınız bir adrese asla kayıt yaptırmayın. Sahte kayıt, yani Scheinanmeldung, bir suçtur ve bunun için azami ceza 50,000 euro'dur; size evrak işleri için adres satmayı teklif eden herkes sizi bu suça ortak etmeyi teklif etmektedir.

Kiralama Dolandırıcılıkları ve Bunları Nasıl Tanıyabilirsiniz?

Piyasanın sıkışık olması ve çaresiz yeni gelenlerin dolandırıcılığı cezbetmesi, dolandırıcılık yöntemlerinin hikayeden ziyade biçimsel olarak listelenmeye değer olduğunu gösteriyor. Tekrarlayan kalıp, piyasa fiyatının açıkça altında fiyatlandırılmış bir daire, uygun bir şekilde yurt dışında bulunan bir sahibi, şu anda neden daireyi görmenin mümkün olmadığına dair bir açıklama ve daha hiçbir şey görmeden para talebidir: depozito, ilk ay kirası, "rezervasyon ücreti" veya paraya sahip olduğunuzu kanıtlamak için bir havale; bazen emanet düzenlemesi olarak gizlenir veya bilinen bir platformun sahte bir versiyonu aracılığıyla yönlendirilir. Ödeme ulaştıktan sonra anahtarlar posta yoluyla gönderilecektir. Ancak asla gönderilmezler.

Tüm bunları alt eden kurallar basittir. Daireyi şahsen görmeden, ev sahibi veya emlakçıyla görüşmeden ve sözleşme imzalamadan asla para transferi yapmayın. Depozitoyu asla nakit olarak ödemeyin ve sözleşme imzalanmadan önce asla ödeme yapmayın. WoVermRG'nin 2(4) maddesinin, bir emlakçının ön ödeme talep etmesini veya kabul etmesini tamamen yasa dışı kıldığını unutmayın; bu nedenle, kendisini emlakçı olarak adlandıran herhangi birinden ön ödeme talep etmek sadece şüpheli değil, aynı zamanda yasal olarak da uygunsuzdur. Henüz size bir daire göstermemiş birine pasaportunuzun, maaş bordrolarınızın veya Schufa raporunuzun taramalarını göndermeyin. Daireyi kendiniz göremiyorsanız, bunun yerine video turu kabul etmek yerine bir arkadaşınızı gönderin. Çalıntı fotoğraflar operasyonun en ucuz parçası olduğundan, ilan fotoğraflarını tersine görsel arama ile kontrol edin. Ve aciliyetin kendisini bir uyarı işareti olarak değerlendirin: bugün karar verme baskısı piyasanın bir özelliği değil, dolandırıcılığın mekanizmasıdır.

Konaklama Bulmanıza Yardımcı Olan Araçlar

Bu bölümde anlatılanların çoğu aritmetik ve evrak işlerine dönüşüyor: Bu kira gerçekten yasal mı, bu depozito talebi yasal tavan dahilinde mi, bu ek faturada olması gereken kalemler var mı, metrekare sözleşmede belirtilenle aynı mı? Werkzeu.ge, tam da bu tür Alman bürokrasisi için tarayıcı tabanlı bir araç platformudur ve WeLiveIn.de'nin arkasındaki şirket olan Cryon UG tarafından geliştirilmiştir, bu nedenle bunu ilgili bir tarafın tavsiyesi olarak değerlendirin ve işe yarayıp yaramadığına göre karar verin. Öncelikle bir konuda açık olmakta fayda var: Konut araçlarının çoğu ücretsiz değil, ücretli Plus kademesinde yer alıyor.

Bu bölüme karşılık gelenler şunlardır: Mietpreisbremse-CheckBu, talep edilen kira bedelini yerel benzer kira bedelleriyle karşılaştıran bir testtir; Kautions-RechnerYasal mevduat tavanını ve taksitleri hesaplayan; NebenkostenprüferYıllık beyannamenin BetrKV'nin gerçekte izin verdiğiyle karşılaştırılmasını kontrol etmek için; Übergabeprotokoll-GeneratorYukarıda açıklanan devir teslim protokolünü üreten; Wohnflächen-CheckerBir taban alanı iddiasını test etmek için; Mieter-SuiteBu maddelerin birkaçını bir araya getiren; Kira Sözleşmesi OluşturucuÖzellikle bir mülkü kiraya veriyorsanız, örneğin bir odayı alt kiraya veriyorsanız oldukça kullanışlıdır; ve Kira mı, satın mı?Eğer bir gün kiralama ile satın almayı karşılaştırma noktasına gelirseniz... Sekizinin tamamı Plus kategorisinde yer alıyor. Schufa-Selbstauskunft Kredi kaydınız için Almanca dilinde talep mektubu taslağı hazırlayan araç da Plus'tır ve Schufa'nın sunduğu Datenkopie hizmetinin, mektup taslağı hazırlama aracı ücretli olsa bile, yasal olarak ücretsiz olduğunu tekrar belirtmekte fayda var.

İki tanesi ücretsiz. Formül Hesap açmanıza gerek kalmadan kullanılabilen bu site, her biri kaynak bağlantısı, erişim tarihi ve durumuyla birlikte binlerce resmi federal, eyalet ve belediye formunu tarayıcınızda doldurulmuş olarak barındırır; Wohngeld ve WBS belgeleri de dahil olmak üzere birçok belgeyi burada bulabilirsiniz. Wohngeld-RechnerKonut yardımı hesaplama aracı ücretsizdir ancak ücretsiz bir hesap gerektirir. Ücretsiz sürümde reklamlar bulunur.

Üç sınırlamayı açıkça belirtmekte fayda var, gizlemeye gerek yok. Platform 30 Kasım 2026'ya kadar beta aşamasında ve kendi şartlarında araçların eksik veya hatalı olabileceği belirtiliyor. Açıkça belirtmek gerekirse, bu bir hukuki danışmanlık hizmeti değildir; bu, çoğu bölümden daha önemlidir, çünkü belirli bir sözleşmenizdeki belirli bir maddenin geçersiz olup olmadığı hukuki bir sorudur ve bir hesap makinesi bunu yanıtlayamaz; bunun için bir Kiracı Derneği veya Kira Hukuku Uzman Avukatı vardır. Ayrıca, belgeleri hazırlar ve oluşturur, ancak sizin adınıza hiçbir şey göndermez: hiçbir araç kira sözleşmenizi ev sahibinize veya WBS başvurunuzu Konut Dairesine göndermez. Bunu kendiniz yaparsınız. Güncel fiyatlar şurada yer almaktadır: fiyatlandırma sayfasıDeğişmekte oldukları için, onları alıntılamanın tek dürüst yolu da bu.

Ancak size en çok para tasarrufu sağlayacak araç yazılım değil. Yerel Mieterverein'e, yani Alman Kiracılar Birliği'ne (Deutscher Mieterbund) bağlı kiracı derneğine (mieterbund.de) üye olun. Üyelik ücreti ayda bir sinema bileti fiyatına denk geliyor, sözleşmenizle ilgili hukuki danışmanlık ve genellikle Mietrechtsschutz (kiracılık anlaşmazlıkları için yasal masraflar sigortası) içeriyor ve imzalamadan önce sözleşmenizi okuyacaklar. Size dolaşımdaki maddelerin yarısının geçersiz olduğunu söyleyen herkes için bu, atılacak en mantıklı adım. Çoğu derneğin, önceden var olan bir anlaşmazlığı kapsamadan önce belirli bir süre üye olmanızı gerektirdiğini unutmayın, bu nedenle işler ters gittiğinde değil, imzaladığınızda üye olun.

Sonra ne yapacağız

Henüz gelmediyseniz, size Wohnungsgeberbestätigung (konut tahsis belgesi) sağlayacak geçici konaklama rezervasyonu yapın ve ödeme yapmadan önce bunu yazılı olarak teyit edin. Kaydedilmiş aramalar ve uyarılar açıkken ImmoScout24, Kleinanzeigen ve WG-Gesucht'a kaydolun ve ilk ayınızda bir Wohnungsbaugenossenschaft'a (konut inşaatçıları derneği) ve belediye konut şirketine başvurun, çünkü bu sıralar yalnızca erken katılanları ödüllendirir. Çok fazla kazandığınızı varsaymak yerine, bulunduğunuz eyalet için WBS gelir sınırını kontrol edin.

Başvuru dosyanızı tek bir PDF olarak hazırlayın: kısa bir ön yazı, iş sözleşmeniz, son üç maaş bordronuz, kimlik belgeniz ve bir Bonitätsauskunft (veya Schufa dosyanız henüz inceyse, bir kefilin taahhütnamesi ve kira ödemelerinin zamanında yapıldığını gösteren banka hesap özetleri). Ev sahibinin sormaya hakkı olmayan hiçbir şeyi eklemeyin. Bir formda uyruğunuz, dininiz, hamileliğiniz veya sabıka kaydınız hakkında soru soruluyorsa, artık bu soruların yasa dışı olduğunu ve yasa dışı sorulara cevap vermek zorunda olmadığınızı biliyorsunuz.

Bir teklif aldığınızda, bir günlüğüne yavaşlayın. İmzalamadan önce sözleşmeyi bir Kiracılar Birliği'ne (Mieterverein) gönderin. İstenen Kaltmiete'yi (kira bedeli) Mietspiegel (kira fiyatı göstergesi) ile karşılaştırın ve daire belirlenmiş bir bölgedeyse, Mietpreisbremse'yi (kira fiyatı sınırlaması) ve ev sahibinin istisnaların gerektirdiği kendiliğinden açıklamayı yapıp yapmadığını kontrol edin. Depozitoyu üç aylık Kaltmiete ile karşılaştırın ve üç taksitte ödeme hakkınızı unutmayın. Yazılı yasal bir gerekçesi olmayan sabit süreli bir kira sözleşmesi, üç aydan uzun bir bildirim süresi, yenilenmemiş bir dairede dekoratif onarımlar maddesi ve uygun bir üst sınırı olmayan küçük onarımlar maddesi arayın: bunların her biri muhtemelen geçersizdir ve her birini imzalamadan önce gündeme getirmek, imzaladıktan sonra gündeme getirmekten daha kolaydır.

Teslim gününde, Devir Protokolünü doldurun, her sayaç okumasını ve her arızayı kaydedin, dairenin tamamının fotoğraflarını çekin ve anahtarları sayın. Ardından iki hafta içinde Kayıt İşlemini (Anmeldung) yapın, aynı hafta içinde internetinizi sipariş edin ve Temel Ödeme (Grundversorgung) konusunda kararsız kalmak yerine bir elektrik sağlayıcısı seçin. Ve eğer arama süreci, gelirinizden ziyade adınızla ilgiliymiş gibi kötü gidiyorsa, Federal Suçla Mücadele Bürosu (Antidiskriminierungsstelle des Bundes) ile hızlıca iletişime geçin, çünkü AGG size gerçek bir yol haritası sunuyor ve bunu izlemek için sadece iki ayınız var.

kaynaklar

Bu bölümdeki bilgiler, en son Temmuz 2026'da gözden geçirilmiş, aşağıda listelenen resmi kaynaklar ve yayınlara dayanmaktadır. Bu bilgiler genel bir yönlendirme kılavuzudur, bireysel hukuki, vergi veya tıbbi tavsiye niteliği taşımaz.

Bu makale İngilizceden çevrilmiştir.

Etiketler

İlgili makaleler