Kiracı Hak ve Sorumlulukları

Bu bölüm, kira sözleşmesinin sona ermesiyle ilgilidir. Kiracı haklarınızın ve sorumluluklarınızın fiilen test edildiği noktada ele alınır: ayrılmak istediğinizde, ev sahibiniz sizi çıkarmak istediğinde ve kapıda para sayıldığında. Bu noktadan önceki her şey bu sitede başka yerlerde ele alınmıştır. Daire bulma, sözleşmeyi kontrol etme, kira bedeli tavanı ve kira fiyat sınırlaması bu bölüme aittir. Konaklama Bulmak. Kira artışları, Nebenkostenabrechnung, Mietminderung ve devren kiralama şu kişilere aittir: Almanya'da Kiralama hakkında daha fazla bilgiBundan sonra gelen kısım, neredeyse hiç kimsenin çok geç olana kadar okumadığı ve insanların dört haneli meblağlar kaybettiği kısımdır.

Alman kira hukuku, kiracıları alışılmadık derecede korur, ancak bu koruma usule dayalıdır. Sürelerde, formlarda ve bir mektupta yazılanlarda saklıdır. Ev sahibi sizi evden çıkarmak istiyorsa, birkaç belirli şeyi doğru yapmak zorundadır ve yapmazsa, tahliyesi başarısız olur. Kiracı ayrılmak istiyorsa, bir belirli şeyi doğru yapmak zorundadır ve yapmazsa, orada yaşamadığı ayların kirasını öder. Her iki taraf da iyi niyet için kredi almaz. İyi haber şu ki, bu kuralların çoğu zorunludur: Medeni Kanun (BGB), kiracının aleyhine olan herhangi bir anlaşmanın geçersiz olduğunu defalarca belirtir; bu da sözleşmenize basılmış, sizin tarafınızdan imzalanmış bir maddenin bile yasal olarak değersiz olabileceği anlamına gelir. Hangilerinin geçersiz olduğunu bilmek, işin özüdür.

Bir Kira Sözleşmesi Gerçekte Nasıl Sona Erer?

Sıradan bir Alman konut kira sözleşmesi süresizdir. Süresi dolmaz. Tam olarak üç şekilde sona erer ve bu konuda net olmakta fayda var çünkü birçok karışıklık buradan başlıyor. Birincisi, Kündigung, yani tek taraflı fesih. İkincisi, Aufhebungsvertrag, yani sözleşmeyi erken sona erdirmek için karşılıklı anlaşma; bu, her iki tarafın da imzasını gerektirir ve ev sahibi bunu vermek zorunda değildir. Üçüncüsü, Alman Medeni Kanunu'nun (§575 BGB) gerçekten geçerli olan belirli bir sürenin sona ermesidir; bu, insanların düşündüğünden daha nadirdir çünkü ev sahibi sözleşme imzalandığında üç yasal nedenden birini yazılı olarak belirtmiş olmalıdır. Eğer belirtmemişse, "belirli süre" basitçe süresiz bir kira sözleşmesidir. Bu tuzak şurada ele alınmıştır: Konaklama Bulmak.

Önemli olan, bunların tek yollar olmasıdır. Taşınmak kira sözleşmesini sona erdirmez. Anahtarları geri vermek kira sözleşmesini sona erdirmez. Ev sahibine Haziran ayında ayrılacağınızı dostane bir şekilde söylemek de kira sözleşmesini sona erdirmez. Geçerli bir tahliye bildirimi verilene ve bildirim süresi dolana kadar sözleşme geçerlidir ve kira ödenmesi gerekir. Bu yazılı olarak çok açık görünüyor ve yine de yabancıların Almanya'da para kaybetmesinin en yaygın yolu bu: Ayrılmayı bir eylem olarak görüyorlar, Almanya ise bunu bir belge olarak değerlendiriyor.

Ayrıca, yerine geçecek kiracı anlamına gelen "Nachmieter" hakkında da duyacaksınız. Yaygın inanışa göre, erken ayrılmak için mutlaka bir yedek kiracı bulmanız gerekir veya bir yedek kiracı bulmanız size erken ayrılma hakkı verir. Bunların hiçbiri genellikle doğru değildir. Normal bir tahliye davasında ve normal ihbar süresinde, kimseye yedek kiracı sağlamak zorunda değilsiniz. Uygun yedek kiracılar sunmak, ihbar süresinin izin verdiğinden daha erken ayrılmak istediğinizde bir pazarlık pozisyonudur ve üç ödeme gücü olan adayı reddeden bir ev sahibi, daha sonra mahkemenin daha az anlayışlı olduğunu görebilir, ancak bu, kolayca kullanabileceğiniz bir hak değildir. Taşınma planlarınızı buna dayandırmayın.

Kendiniz Bildirimde Bulunmak: Üç Ay, Orada Ne Kadar Süre Yaşadığınıza Bağlı Olarak

İhbar süreniz §573c(1) BGB tarafından belirlenir. Bir takvim ayının üçüncü iş gününe kadar ulaşan bir fesih bildirimi, bir sonraki ayın sonunda yürürlüğe girer. Uygulamada bu üç aydır. Mektubunuz ev sahibine 2 Mart'ta ulaşırsa, kira sözleşmesi 31 Mayıs'ta sona erer. 5 Mart'ta ulaşırsa, üçüncü iş gününü kaçırmış olursunuz ve süre Nisan ayında başlar, bu nedenle kira sözleşmesi 30 Haziran'da sona erer ve mektubu üç gün geç gönderdiğiniz için fazladan bir aylık kira ödemiş olursunuz.

İşte insanları şaşırtan ve iki kez okumaya değer kısım: Üç aylık süreniz asla uzamaz. §573c(1) cümle 2, konutun tesliminden itibaren beş ve sekiz yıl sonra her seferinde üç ay daha uzatıldığını ve bunun açıkça "ev sahibi için" (Kündigungsfrist) geçerli olduğunu belirtir. Meşhur üç, altı ve dokuz aylık süre sadece ona özgüdür. Aynı dairede on iki yıl geçirdikten sonra, ev sahibinin sizi çıkarması için dokuz aya, sizin ise ayrılmanız için üç aya ihtiyacınız vardır. Bu bölümün canlı versiyonu, çoğu gurbetçi rehberi gibi, süreyi her iki taraf için de geçerliymiş gibi sunmuştur. Oysa durum böyle değildir.

Sözleşmeniz bunu uzatamaz da. §573c(4) BGB, 1. paragraftan kiracının zararına olacak şekilde sapan bir anlaşmanın geçersiz olduğunu söyler. Sizi altı aya veya sonrasında altı ay önceden bildirimle en az iki yıllık bir süreye bağlayan bir madde, yaptığınız sıkı bir pazarlık değildir; ölü bir mektuptur. Yine de bir ev sahibi veya emlak yöneticisi tarafından tamamen güvenle alıntı yapılabilir, çünkü birçoğu §573c(4)'ü hiç okumamıştır. Asimetriye dikkat edin: Size daha kısa bir süre veya ev sahibine daha uzun bir süre veren bir madde sizin zararınıza değildir ve geçerli olabilir. Bir maddenin geçersiz olduğuna karar vermeden önce gidiş yönünü okuyun.

Yabancıların genellikle geçerli olduğunu varsaydığı durumlar için genel bir Sonderkündigunsrecht (özel erken fesih hakkı) yoktur. Başka bir ülkede iş bulmak böyle bir hak yaratmaz. Hamburg'a taşınmak böyle bir hak yaratmaz. Oturma izninin sona ermesi böyle bir hak yaratmaz. İlişkinin sona ermesi böyle bir hak yaratmaz. Alman hukuku size kısa, sabit ve koşulsuz bir çıkış hakkı tanır ve bunu adil bir anlaşma olarak kabul eder; bunun üzerine ek nedenler eklemez. Var olan dar kapsamlı özel haklar, ev sahibinin yaptığı şeylere, örneğin tadilat duyurusu veya kira artışına bağlıdır ve bunlar da kiracıya aittir. Almanya'da Kiralama hakkında daha fazla bilgiEğer altı hafta içinde Almanya'dan ayrılıyorsanız, seçenekleriniz ev sahibinizin kabul edeceği bir "Aufhebungsvertrag" (evden ayrılma sözleşmesi), kabul edeceği bir "Nachmieter" (kiralık ev) veya üç aylık kira bedelidir.

Kündigung'unuz yazılı olmalı ve elle imzalanmalıdır.

Alman Medeni Kanunu'nun 568(1) maddesi tek bir cümleden oluşmaktadır: “Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form.” Kira sözleşmesinin feshi yazılı bir şekil gerektirir. Bu ifade gelişigüzel bir dil değildir. Alman Medeni Kanunu'nun 126(1) maddesi, yazılı şekli, düzenleyenin kendi el yazısıyla, kendi adıyla imzaladığı bir belge olarak tanımlar. Fareyle çizdiğiniz bir imza bu değildir. İmzalı bir mektubun taranmış PDF'si bu değildir, çünkü karşı tarafa ulaşan şey imzalı belge değildir. Bir e-posta bu değildir. Ev sahibinin kiracı portalındaki bir mesaj bu değildir. Bir WhatsApp mesajı kesinlikle bu değildir.

Elektronik ortamda tek bir kaçış yolu var ve neredeyse hiç kimse buna sahip değil. Alman Medeni Kanunu'nun 126(3) maddesi, yazılı formun elektronik formla değiştirilmesine izin veriyor ve 126a maddesi bunu, elektronik belgeye adınızı eklemek ve AB kurallarına göre nitelikli bir elektronik imza ile imzalamak olarak tanımlıyor; bu imzayı sertifikalı bir güven hizmeti sağlayıcısından alırsınız ve bu, DocuSign, PDF imza alanı veya bankanızın uygulamasıyla aynı şey değildir. Eğer böyle bir imzanız varsa, kullanın. Emin değilseniz, yok demektir ve kağıt ve kaleme ihtiyacınız var.

Bu durum insanları sürekli olarak tuzağa düşürüyor ve bunun nedeni, hatanın sessizce gerçekleşmesidir. E-postayı gönderiyorsunuz, ev sahibi cevap vermiyor, üç ay geçiyor, taşınıyorsunuz ve ancak o zaman kiracılığın hiç bitmediğini ve kiranın birikmeye devam ettiğini keşfediyorsunuz. Mekanizmayı ilk seferde doğru yapın. Sözleşmede kiracı olarak adı geçen herkes, sadece ayrılan kişi değil, fesih belgesini imzalamalıdır, çünkü ortak kiracılık ancak birlikte feshedilebilir. Ev sahibi olarak adı geçen herkese, mal sahibi ölmüşse tüm mirasçıları da dahil olmak üzere, hitaben yazın. Birinin adına imza atıyorsanız, asıl vekaletnameyi ekleyin, çünkü Alman Medeni Kanunu'nun 174. maddesi, alıcının vekaletname olmadan yapılan bir beyanı reddetmesine izin verir ve alıcı da bunu yapacaktır.

O halde, biçimden ayrı bir sorun olan ispat konusunu düşünün. Bu bölümün eski versiyonunda ne yazarsa yazsın, taahhütlü posta yasal bir zorunluluk değildir; sadece bir delildir. En iyi ve ucuz seçenek, postacının teslimatı posta kutusuna fotoğrafladığı ve size tarihli bir kayıt sağlayan "Einwurf-Einschreiben"dir. Teslimat sırasında imza gerektiren klasik "Übergabe-Einschreiben" ise aslında aleyhinize işleyebilir: eğer evde kimse yoksa, hiçbir şey teslim edilmez ve bir teslim alma fişi de geçerli sayılmaz. En güvenilir yöntem ise, mektubu önce okuyup daha sonra zarfın içinde ne olduğunu söyleyebilecek bir tanığın önünde teslim etmek veya o tanığın gözetiminde ev sahibinin posta kutusuna bırakmaktır.

Zugang: The Clock Starts When the Letter Lands in Your Briefkasten

Başka hiçbir şey okumasanız bile, bu bölümü okumalısınız. Alman Medeni Kanunu'nun 130(1) maddesi uyarınca, hazır bulunmayan birine yapılan bir bildirim, ona ulaştığı anda, "in dem Zeitpunkt, in welchem ​​sie ihm zugeht" anında geçerlilik kazanır. Zugang, yani makbuz, mektubun normalde dikkate almanız beklenebilecek bir zamanda sizin kontrol alanınıza ulaşması anlamına gelir. Briefkasten'iniz, yani posta kutunuz, sizin kontrol alanınızdır. Bir Kündigung normal bir teslimat zamanında posta kutusuna atıldığı anda, yasal olarak size ulaşmış olur.

Tatilde olmanızın bir önemi yok. Altı hafta boyunca Singapur'da iş seyahatinde olmanızın bir önemi yok. Zarfı hiç açmamış olmanızın, açmış olsanız bile Almanca okuyamamanızın veya Almanca ofis kağıdına basılmış her şeyin reklam olduğunu varsaymanızın bir önemi yok. Ev sahibine size e-posta göndermesini söylemiş olmanızın da bir önemi yok. Bunların hiçbiri savunma değildir ve hiçbiri bir süre sınırını durdurmaz. Feshe itiraz etme, tahliye talebine yanıt verme ve aşağıda açıklanan tüm yapı için süre sınırları anlama değil, erişime dayanır.

Yabancılar için bu gerçekten tehlikeli bir asimetri, çünkü Alman posta sistemi birincil yasal kanal ve içgüdüleriniz muhtemelen önemli şeylerin elektronik olarak geldiğini söylüyor. İki alışkanlık bunun çoğunu düzeltiyor. Birincisi, birkaç günden fazla uzakta olacaksanız, birine posta kutunuzu boşaltmasını ve resmi görünen her şeyin fotoğrafını çekmesini sağlayın ve teslimatın tartışılmaması için posta kutusunda ve kapı zilinde adınızın yazılı olduğundan emin olun. İkincisi, Alman postasını geldiği gün açın ve aynı gün tercüme edin. Mektubun bir Kündigung (ihlal) olduğu ortaya çıkarsa, tepki sürenizden hiçbir şey kaybetmemiş olursunuz ve burada gerçekten kıt olan tek şey tepki süresidir.

Kiracı Hakları, Ev Sahibi Tahliye Bildiriminde Bulunduğunda: Haklı Çıkarlar

Ev sahibinin konumu sizinkinden çok daha zayıf ve Alman kira hukuku işte bu noktada ün kazanıyor. §573(1) BGB: “Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.” Kira sözleşmesini ancak meşru bir menfaati varsa feshedebilir. Sadece başkasını tercih edeceğine karar veremez. Aynı cümle, kirayı artırmak amacıyla fesih işleminin tamamen hariç tutulduğunu da ekliyor ve bu da en bariz çözüm yolunu ortadan kaldırıyor.

§573(2) daha sonra üç ana meşru menfaati verir. Birincisi, kiracının sözleşmesel yükümlülüklerini kusurlu ve önemsiz olmayan bir şekilde ihlal etmesidir: sürekli geç ödeme, tekrarlanan ciddi rahatsızlık, hasar. İkincisi, aşağıda kendi bölümü bulunan Eigenbedarf'tır. Üçüncüsü, Verwertungskündigung, kiracılığın devam etmesinin ev sahibinin mülkü makul ekonomik bir şekilde kullanmasını engellemesi ve ona önemli bir dezavantaj yaratmasıdır. Bu üçüncüsü, göründüğünden çok daha dar kapsamlıdır, çünkü kanun açıkça başka birinden daha yüksek kira alma olasılığının dikkate alınmadığını ve ev sahibinin, daireyi Wohnungseigentum'a (bireysel mülkiyete sahip daireler) dönüştürdükten sonra satmak istemesine güvenemeyeceğini açıkça belirtmektedir. Bu istisnalar, bir ev sahibinin en makul şekilde isteyeceği iki şeyi ortadan kaldırır.

Artık çoğu anlaşmazlığa karar veren hüküm. §573(3) BGB: "Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind." Sebeplerin fesih mektubunda belirtilmesi gerekir ve diğer sebepler ancak daha sonra ortaya çıktıklarında dikkate alınır. Bunu tekrar okuyun, çünkü göründüğü anlama geliyor. Mektupta "hiermit kündigen wir das Mietverhältnis" dışında bir şey söylenmiyorsa ev sahibi, kızının daireye ihtiyacı olduğunu açıklayarak mahkemede bu durumu düzeltemez. Yeni bir bildirim dönemi başlatarak yeni bir Kündigung göndermesi gerekecekti. Belirsiz bir mektup açıklığa kavuşturulacak bir sıkıntı değildir; bu kusurlu bir fesihtir ve gerekçeleri kanıtlama yükü baştan sona kendisine aittir.

İhbar süresi uzayan bir süredir. §573c(1) cümle 2 uyarınca, dairenin tesliminden beş yıl sonra ve sekiz yıl sonra üçer ay daha uzar ve böylece alışılagelmiş üç, altı ve dokuz aylık süreler elde edilir. Ve §573(4), §573'ün tamamını zorunlu kılar: sizin aleyhinize olan bir sapma anlaşması geçersizdir. Kiracının herhangi bir nedenle sözleşmeyi feshetme hakkını önceden kabul ettiğiniz veya haklı bir menfaat şartından feragat ettiğiniz bir madde hiçbir değer taşımaz.

Eigenbedarf: Kimler Aile Sayılır ve Mektupta Neler Yazmalıdır?

Eigenbedarf, Alman Medeni Kanunu'nun 573(2) No. 2. maddesinde yer alır ve bir Alman kiracının tutmak istediği bir daireden çıkarılmasının en yaygın nedenidir. İfade dar kapsamlıdır: Ev sahibi, odaları "kendisi, aile üyeleri veya hane halkı üyeleri için" bir konut olarak ihtiyaç duyar. Üç kategori ve sadece üç. Bir arkadaşı, iş ortağı veya daha çok sevdiği bir kiracısı için Eigenbedarf talep edemez.

Kimlerin aile üyesi sayıldığı bir duygu meselesi değildir ve Federal Yüksek Mahkeme (BGH) bunu dışsal bir ölçüte dayandırmıştır. Mahkeme, 27 Ocak 2010 tarihli kararında (VIII ZR 159/09), ev sahibinin yeğenlerinin, yakın akrabalıkları nedeniyle §573(2) Nr.2 kapsamında aile üyesi sayıldığını ve sınırı §383 ZPO ve §52 StPO'daki kişisel nedenlerle delil vermeyi reddetme kurallarından çıkardığını belirtmiştir. Usul hukuku tarafından, gerçek bir yakın bağın kanıtlanmasına gerek kalmaksızın, yalnızca akrabalık nedeniyle bu ayrıcalığı tanıyan herkes bu çemberin içindedir. 10 Temmuz 2024'te (VIII ZR 276/23) BGH aynı testi bir kuzeni hariç tutmak için uyguladı: delilleri reddetme hakkına sahip olmayan daha uzak bir akraba "gehört deshalb selbst im Falle einer engen persönlichen Verbundenheit nicht zu dem von den vorbezeichneten Bestimmungen privilegierten Personenkreis", ayrıcalıklı çevreye ait değil kişisel bağın yakın olduğu yerde bile. Yani eşler, ebeveynler, çocuklar, büyükanne ve büyükbabalar, torunlar, kardeşler, yeğenler ve yeğenler içeridedir. Ev sahibi onları ne kadar severse sevsin kuzenler dışarıdadır. Ayrı bir Angehörige seines Haushalts kategorisi, uzun süreli partner veya yatılı bakıcı gibi ev sahibinin evinde yaşayan kişilerle ilgilidir ve hane halkının gerçek olmasını gerektirir.

Mektubun burada da işlev görmesi gerekiyor. §573(3) gereğince, bir Eigenbedarf Kündigung'da taşınacak kişinin adı belirtilmeli ve bu daireye neden ihtiyaç duyduğu açıklanmalıdır. "Eigenbedarf" kelimesi tek başına bir gerekçe değil, bir etikettir. Yararlanıcıyı ve ihtiyacı belirtmeyen bir mektup kusurludur ve bu kusur daha sonraki süreçte giderilemez.

Bir de sahte mülkiyet ihtiyacı (Vortäuschung) var: Ev sahibi oğlunun taşınacağını iddia ediyor, siz ayrılıyorsunuz ve daire iki ay sonra çok daha yüksek bir kirayla yeniden kiraya veriliyor. Bu teorik bir sorun değil ve hukuk bunu hafife almıyor. 29 Mart 2017 tarihli kararında (VIII ZR 44/16), Alman Federal Yüksek Mahkemesi (BGH), ev sahibinin kiracı taşındıktan sonra belirtilen ihtiyacı fark etmemesi durumunda, ihtiyacın neden ortadan kalktığı konusunda ikincil bir açıklama yükümlülüğü taşıdığına karar verdi; çünkü fark etmeme durumu, bunun bahane olduğu şüphesini uyandırıyor ve ev sahibi, neyin değiştiğini makul ve tutarlı bir şekilde ortaya koymalıdır. Bunu yapamazsa, tazminat ödemekle yükümlüdür ve tazminat gerçektir: taşınma masraflarınız, nakliye firmanız, aracı komisyonunuz ve eski kira ile şimdi ödediğiniz daha yüksek kira arasındaki fark, genellikle yıllar üzerinden hesaplanır. Bu nedenle, taşındıktan sonra dairede neler olup bittiğini takip etmeli, tahliye mektubunu saklamalı ve yeni bir ilan çıktığı tarihi not etmelisiniz.

Kiracıların aleyhine bir şey değişti ve eski kurala güvenmek yerine bunu bilmelisiniz. Ev sahibi, mülkiyet hakkı nedeniyle kira sözleşmesini feshettiğinde, size aynı binada, ihbar süreniz boyunca boşalan benzer bir daire teklif etmek zorundadır. Bu yükümlülük hala mevcut, ancak 14 Aralık 2016 tarihli kararında (VIII ZR 232/15), Federal Yüksek Mahkeme (BGH), bu yükümlülüğün ihlal edilmesinin artık fesih işlemini geçersiz kılmadığına; en fazla ikincil bir yükümlülüğün ihlali nedeniyle tazminat talebine yol açabileceğine hükmetmiştir. Birçok rehber hala fesih işleminin geçersiz olduğunu söylüyor. Ancak 2016'dan beri durum böyle değil.

Ev sahibinin hiçbir gerekçeye ihtiyaç duymadığı iki aileli ev

Bütün bunların içinde önemli bir açık var ve yabancılar ortalamadan daha sık bu açıktan faydalanıyor, çünkü ev sahibinin kendi evinin üstündeki daire, yeni gelenlere kişisel bir bağlantı yoluyla kiralanan yerlerin tam da örneği. §573a(1) BGB: konut, en fazla iki konutun bulunduğu bir binada ise ve ev sahibi binada kendisi yaşıyorsa, “ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf”, meşru bir menfaate gerek duymadan sözleşmeyi feshedebilir. Hiçbir meşru menfaat, ihlal veya herhangi bir sebep gerekmez. Bunun karşılığında, bildirim süresi üç ay daha uzar, böylece süreler altı, dokuz ve on iki aya çıkar.

§573a(2), aynı daha kolay yolu ev sahibinin kendi dairesindeki odalara da genişletir ki bu klasik kiracı durumudur. İki sınırlamaya dikkat etmekte fayda var. Birincisi, §573a(3), fesih mektubunun §573a(1) veya (2)'ye dayalı olduğunu belirtmesini gerektirir; ev sahibi bunu belirtmezse, daha kolay yolu kullanmamış olur ve tekrar §573 gerekçesine ihtiyaç duyar. İkincisi, §573a(4) bunu sizin lehinize zorunlu bir yasa haline getirir ve aşağıda açıklanan Widerspruch hala geçerlidir, çünkü §573a gerekçe gerekliliğini ortadan kaldırır, ancak korumanızın geri kalanını ortadan kaldırmaz. Sahibi alt katta yaşayan iki aileli bir evde bir daire için sözleşme imzalamadan önce, normal bir bloktaki kiracıdan önemli ölçüde daha zayıf bir konumda olduğunuzu anlayın.

Kira Borçları için Fristlose Kündigung

Yukarıda belirtilenlerin tamamı, ihbar süresiyle yapılan olağan fesihlerdir. İhbarsız fesih ise, kira sözleşmesini tebliğ edildiği anda derhal sona erdirir ve kiracılar için neredeyse her zaman kira borcu anlamına gelir. Alman Medeni Kanunu'nun 543(2) maddesinin 1. fıkrasının 3. bendi iki tetikleyici unsur belirler. (a) bendi uyarınca, iki ardışık ödeme tarihinde kira borcunuz veya önemli bir kısmı ödenmemişse; (b) bendi uyarınca ise, iki ödeme tarihinden daha uzun bir süre boyunca iki aylık kiraya ulaşan bir miktarda kira borcunuz varsa. Alman Medeni Kanunu'nun 569(3) maddesinin 1. bendi ise (a) bendini yumuşatır: ödenmemiş kısım, ancak bir aylık kirayı aşarsa "önemsiz" sayılmaz. Dolayısıyla tek bir ayın ödenmemesi yeterli değildir; iki ardışık ay boyunca yaklaşık bir ay artı biraz daha fazla ödeme yapılması yeterlidir.

Bu, kitaptaki en etkili araç olmasını sağlayan iki özellik var. Birincisi, §543(3) Nr.3, kira borçları için normalde gerekli olan resmi uyarıyı (Abmahnung) ortadan kaldırıyor. Mektup hiçbir uyarı yapılmadan gelebilir. İkincisi, çoğu insanın hiç duymadığı ayrı bir tetikleyici var: §569(2a) BGB, depozito (Kaution) üzerindeki iki aylık kira borcunu, yine hiçbir uyarıya gerek kalmadan, işletme giderleri kısmı hesaplamaya dahil edilmeden, bağımsız bir önemli neden (wichtiger Grund) haline getiriyor. Eğer depozitoyu §551 BGB'nin size tanıdığı üç taksitte ödemeyi kabul ettiyseniz ve ilk taksitten sonra sessizce ödemeyi durdurduysanız, muhtemelen farkında olmadığınız bir şekilde risk altındasınız demektir.

Şimdi çoğu insanın kaçırdığı ve ünlü olandan önce gelen kaçış yolu. §543(2) cümle 2: “Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird.” Kiracıya Kündigung düzenlenmeden önce ödeme yapılırsa, fesih tamamen geçersiz sayılır. İyileşmez, zayıflatılmaz. Geçersiz sayılır. Mektuptan önce gelen para, bir hafta sonra gelen aynı paradan daha değerlidir, bu nedenle eğer borcunuz varsa ve ödeyebiliyorsanız, bugün ödeyin ve ne yapacağını beklemeyin. Ve §569(4), §573(3)'ün sıradan fesihlere uyguladığı aynı disiplini ona da uygular: Önemli neden fesih mektubunda belirtilmelidir.

Schonfristzahlung: Kiracılığınızı Kurtarmak İçin İki Ay

Fristlose Kündigung zaten gelmişse, §569(3) Nr.2 BGB size ikinci bir hayat verir ve bu bölümdeki en değerli hükümdür. Cümle: “Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird veya sich eine offentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.” Tahliye talebinin derdest hale gelmesinden sonraki iki ay içinde ev sahibinin tatmin olması durumunda fesih geçersiz hale gelir. Kiracı yalnızca uçurumun eşiğinden kurtarılmıyor; fristlose Kündigung'un etkisi sona erer.

Tetikleyiciyi dikkatlice okuyun, çünkü sezgisel değildir ve yanlış anlamanız size daireyi kaybettirebilir. İki aylık süre, tahliye kararının verildiği andan itibaren değil, tahliye davasının mahkeme tarafından size tebliğ edildiği andan itibaren işlemeye başlar. Bu, sürenin ancak ev sahibiniz dava açtığı anda başladığı ve süreyi başlatan belgenin en korkutucu görünen belge olduğu anlamına gelir. Eğer size kira borcu nedeniyle bir tahliye davası tebliğ edildiyse, süreniz dolmamıştır; iki aylık bir sürenin başındasınız. Ödemeniz gereken tutar, ödenmesi gereken kira artı §546a(1) Nutzungsentschädigung, yani kira sözleşmesinin sona ermesinden sonraki dönem için kullanım tazminatıdır, bu nedenle kaldığınız her ay artar.

Bu hüküm ayrıca bir kamu kurumunun devreye girmesine de izin verir: “bir kamu kurumunun ödemeyi üstlenmesi” yeterlidir. Uygulamada bu, evsizliği önlemek için kira borçlarını devralabilen ve bunu rutin olarak yapan İş Merkezi veya Sosyal Hizmetler Dairesi anlamına gelir. Bu durumdaysanız, tebligat aldığınız gün onlara gidin ve mahkeme evraklarını yanınızda götürün. Para henüz ödenmemiş olsa bile, onların taahhüdü geçerlidir. §569(3) Nr.2 cümle 2'de bir sınırlama vardır: Bu şekilde daha önce iki yıldan fazla bir süre önce bir ihtarname verilmişse işe yaramaz. Bu, iki yıllık bir süre için tek seferlik bir kurtarma işlemidir, bir ödeme planı değildir.

Şimdi yanlış anlamamanız gereken soru şu: Schonfristzahlung, fristlose ile birlikte gönderilen ordentliche Kündigung'u da ortadan kaldırır mı? Temmuz 2026'daki mevcut yasaya göre hayır. Ev sahipleri rutin olarak ikisini birden gönderir: fristlose Kündigung ve alternatif olarak, §573(2) Nr.1 ​​sözleşme ihlali olarak aynı borç üzerinden normal bir fesih. İki ay içinde ödeme yaparsanız, fristlose geçersiz olur ve normal fesih hala geçerlidir ve kira sözleşmenizi ihbar süresinin sonunda sona erdirir. Federal Yüksek Mahkeme (BGH), 13 Ekim 2021 tarihli kararında (VIII ZR 91/20), Schonfrist mekanizmasının evsizliği önlemek için oluşturulduğunu ancak normal fesih kuralları getirildiğinde bunlara hiçbir zaman dahil edilmediğini belirterek bu konuya karar vermiştir. 5 Ekim 2022'de (VIII ZR 307/21) ve 23 Ekim 2024'te (VIII ZR 106/23) aynı sonucu teyit etti; bu da mevcut durumdur: §569(3) Nr.2 penceresi içindeki bir ödeme veya bir kamu kuruluşunun taahhüdü, yalnızca fesih için sonuç doğurur ve aynı temerrüde dayalı olağan fesih için sonuç doğurmaz. Bu kesinleşmiştir ve korumadaki en tehlikeli açık budur.

Bu böyle kalmayabilir ve manşetten ziyade oyunun durumunu bilmelisiniz. Federal hükümetin Mietrecht II olarak bilinen Gesetz zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete'si, Schonfristzahlung'u bir kez de olağan sona erdirmeye kadar uzatacaktı. Federal Meclis'in 9 Temmuz 2026 tarihli ilk okuma kaydı bunu açıkça ortaya koyuyor: "Wenn Mietforderungen durch Nachzahlung vollständig beglichen werden, sollen Mieterinnen und Mieter künftig auch bei einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs ihre Wohnung behalten können." Ama bu bir yasa değil, yasa tasarısı. Bakanlar Kurulu bunu 29 Nisan 2026'da kabul etti, 1 Temmuz 2026'da Drucksache 21/6807 olarak Bundestag'a gönderildi ve 9 Temmuz'da yarım saatlik bir tartışmanın ardından komiteye sevk edildi ve bu yazının yazıldığı sırada orada bulunmaktadır. Kabul edilene kadar, yasa tasarısına değil, Federal Yüksek Mahkeme'nin kararına göre hareket edin. Eğer borcunuz varsa, her şeyi ödeyin ve mümkünse Kündigung'dan önce ödeyin, çünkü §543(2) cümle 2 her iki feshi de engellerken, Schonfristzahlung sadece birini engeller.

Widerspruch ve Sozialklausel

Tamamen geçerli bir fesih bile her zaman son değildir. §574 BGB, Sozialklausel, buna itiraz etmenize ve kiracılığın sona erdiği yerde devam etmesini talep etmenize izin verir "für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist", sizin, ailenizin veya evinizin başka bir üyesi için, ev sahibinin meşru çıkarları dikkate alındığında bile haklı görülemeyecek bir zorluk teşkil edecekse. Bu, mektuba teknik bir itiraz değildir. Feshin geçerli olduğunu kabul eder ve kiracılığın yine de devam etmesini ister. Neredeyse hiçbir yabancı kiracı bunun varlığından haberdar değil.

Ne tür bir zorluğun (Härte) söz konusu olduğu her durumda ayrı ayrı değerlendirilir ve §574(2) en faydalı örneği doğrudan sunar: Makul şartlarda yeterli bir konut bulunamadığı durumlarda da zorluk mevcuttur. Ortalama gelirli bir ailenin gerçekten benzer bir daire bulamadığı bir piyasada, bu retorik bir nokta değildir. Yüksek yaş, ciddi hastalık, ileri gebelik, okul bitirme yılının ortasında bir çocuk, uyarlanmış bir daireye bağlı bir engellilik ve bir yerde çok uzun süreli kiracılık, hepsi önem taşır. Eğer işe yararsa, elde edeceğiniz şey §574a'dır: Makul olduğu sürece devam, eski şartlar ev sahibi için makul değilse değiştirilmiş şartlarla ve eğer ikiniz de anlaşamazsanız, mahkeme ne kadar süreyle ve hangi şartlarda devam edileceğine karar verir ve hatta zorluğun ne zaman ortadan kalkacağı belirsiz ise süresiz devam emri verebilir.

Mekanik kurallar dikkatli olmayı ödüllendirir. §574b(1) uyarınca, fesih dilekçesi metin biçiminde olmalıdır; bu, fesih bildiriminin kendisinden daha düşük bir eşiktir: metin biçimi, adınızı belirten, kalıcı bir ortamda okunabilir bir beyan anlamına gelir, bu nedenle e-posta da burada geçerlidir. Bunun sizi rehavete düşürmesine izin vermeyin, çünkü §574b(2) son tarihi belirler: kiracı, kira sözleşmesinin bitiminden en geç iki ay önce itiraz etmediyseniz, kiraya veren devam etmeyi reddedebilir. Bunu kaçırırsanız, hakkınızı kaybetmiş olursunuz. Bir güvenlik ağı vardır ve kontrol etmeye değer. §568(2), ev sahibinin fesih dilekçesinin olasılığını, biçimini ve son tarihini zamanında belirtmesi gerektiğini söyler ve §574b(2) cümle 2, bunu yapmaması durumunda sonucu belirtir: o zaman yine de tahliye işlemlerinin ilk duruşmasında itiraz edebilirsiniz. Bu nedenle, herhangi bir fesih mektubunda aranacak ilk şey, bu uyarıyı içerip içermediğidir. İndirilmiş bir şablon kullanan ev sahipleri bunu çok sık atlıyorlar. Dürüstçe ifade etmek gerekirse iki sınırlama: §574(1) cümle 2, ev sahibinin feragat için haklı gerekçeleri olduğu durumlarda cayma hakkını tamamen ortadan kaldırır, bu nedenle kira borcuna cevap teşkil etmez; ve §574(3) yalnızca mektupta belirtilen gerekçeleri dikkate alır, bu da §573(3)'ün sizin için ikinci kez faydalı bir iş yapması anlamına gelir.

Schönheitsreparaturen: Taşınma Sırasındaki En Büyük Para Öğesi

Dekoratif onarımlar, duvar ve tavanların boyanması, radyatörlerin, iç kapıların ve pencerelerin iç kısımlarının boyanması ve küçük aşınmaların onarılması anlamına gelir. Yapısal onarım değildir. Hemen hemen her Alman kira sözleşmesinde, taşınma sırasında kiracının bu masrafları üstlenmesini öngören bir madde bulunur ve bu bölümdeki en büyük tek meblağ genellikle burada kaybedilir, çünkü kiracılar maddeyi okur, inanır ve ya tüm daireyi yeniden boyatır ya da depozitodan dört haneli bir kesinti yapılmasını kabul eder.

Varsayılan durumdan başlayalım. §535(1) BGB, ev sahibinin konutu sözleşmeye uygun şekilde teslim etmesini ve bu durumda tutmasını zorunlu kılar. Bu nedenle, dekorasyon yasal olarak onun işidir. Ancak geçerli bir madde bunu değiştirirse sizin işiniz olur ve standart formdaki maddeler §307 BGB kapsamında test edilir. BGH, yirmi yıldır bunları geçersiz kılmakla uğraşıyor. Dairenin gerçek durumuna bakılmaksızın her üç veya beş yılda bir boyama gerektiren katı dekorasyon süreleri olan Starre Fristen, maddeyi geçersiz kılar. Ayrılırken dekorasyon aralığının tamamlanmamış kısmı için orantılı bir pay ödemenizi gerektiren Quotenabgeltungsklauseln, 18 Mart 2015 tarihli kararlarda geçersiz sayıldı çünkü kiracılığın başlangıcında “der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann”, kiracıya düşen pay güvenilir bir şekilde belirlenemez.

Kesin karar, aynı gün karara bağlanan BGH VIII ZR 185/14 sayılı davadır. Daire size yenilenmemiş, yani yeni dekore edilmemiş olarak teslim edildiyse, ev sahibi size başkasının yıpranmasını üstlenmeniz karşılığında yeterli bir tazminat ödemediği sürece, size tadilat yükümlülüğü getiren standart bir madde geçersizdir. O davanın koşullarına göre, yarım aylık kira yeterli değildi. Mahkemenin kendi sözleri: “Talep edilen kiracıya tadilat yükümlülüğü getirilmesinin formüle dayalı olarak yapılması geçersizdir.” Mantığı anladığınızda basit: Size verilen daireden daha iyi dekoratif durumda bir daireyi geri teslim etmeniz istenemez. Dolayısıyla, bir boyacıya bir şey borçlu olup olmadığınızı belirleyen soru, sözleşmenizin ne dediği değil, dairenin taşındığınız günkü durumudur. İşte bu, taşınma teslim protokolünü (Übergabeprotokoll) oluşturur. Konaklama Bulmakİmzalayacağınız diğer tüm kağıt parçalarından daha değerli olan bu belgenin ve taşınma gününden çekilen fotoğrafların tüm kira süresi boyunca saklanmaya değer olmasının nedenleri.

Sonuç ya hep ya hiçtir ve ev sahiplerinin hoşlanmadığı kısım da budur. Alman hukuku, geçersiz bir standart maddeyi yasal olabilecek en geniş versiyona indirgeyen "geltungserhaltende Reduktion"a izin vermez. Geçersiz bir madde makul bir şeye küçülmez. Kaybolur ve yükümlülük tamamen §535(1) uyarınca ev sahibine geri döner. Dekorasyon için hiçbir şey ödemezsiniz. Dürüst bir açıklama: 8 Temmuz 2020 tarihli BGH kararları (VIII ZR 163/18 ve VIII ZR 270/18), tadilat yapılmamış ve geçersiz madde durumunda, kiracılık süresi boyunca durumun önemli ölçüde kötüleşmesi nedeniyle ev sahibinin dekorasyon yapmasını istiyorsanız, maliyeti paylaşmanız gerektiğini, "regelmässig eine hälftige Kostenbeteiligung" yani normalde yarısını paylaşmanız gerektiğini belirtmiştir. Bu, orada yaşarken iş talep etmekle ilgilidir. Ayrılırken dekorasyon yapma yükümlülüğünü yeniden canlandırmaz.

Übergabe ve Übergabeprotokoll

Alman Medeni Kanunu'nun 546(1) maddesi, kira sözleşmesi sona erdiğinde konutu iade etmenizi gerektirir. İade, süpürülmüş ve boşaltılmış, tüm anahtarların (kopyalarını aldığınız ve bir arkadaşınıza verdiğiniz anahtarlar da dahil) geri verilmesi anlamına gelir. Zamanlamayı doğru ayarlayın: Daireyi bitiş tarihinden sonra elinizde tutarsanız, 546a(1) maddesi, ev sahibinin kararlaştırılan kira bedelini veya benzer mülkler için geçerli yerel oranı, alıkoyma süresinin tamamı için zarar olarak talep etmesine izin verir ve 546a(2) maddesi, daha fazla zararın da hariç tutulmadığını ekler. Geç teslimat, küçük bir idari mesele değildir.

Teslim alma işlemi, ev sahibiyle yapılan bir incelemedir ve teslim alma protokolü (Übergabeprotokoll) bunun kaydıdır. Ev sahibi bunu atlamayı önerse bile, bir protokol talep edin ve asla protokol olmadan anahtarları teslim etmeyin, çünkü protokolünüz ve daireniz olmadığında, daireyi hangi durumda bıraktığınızı kanıtlamanın bir yolu olmaz. Protokolde her odanın durumu, sayaç numaralarıyla birlikte tüm sayaç okumaları, anahtar sayısı ve türü ve tarih kaydedilmelidir. Sayaçlar da dahil olmak üzere her şeyin fotoğraflarını aynı gün kendiniz çekin ve saklayın.

Kapıda imzaladığınız şeylere dikkat edin. Bu bir belge ve aleyhinize okunacak. İki kural var. Birincisi, sadece ortamı hoş tutmak için katılmadığınız bir maddeyi kabul etmeyin; yanına kendi yorumunuzu yazın veya "Zustand vom Mieter bestritten" (kiracı tarafından itiraz edilen koşul) yazın ve yanına imzalayın. Her ikinizin de imzaladığı bir protokol güçlü bir kanıttır ve bu nedenle hatalı bir protokol pahalıya mal olur. İkincisi, bir borcu kabul eden veya belirli bir kalem için sorumluluk üstlenen hiçbir şeyi imzalamayın. Bir döşeme tahtasının çizik olduğunu kaydetmek bir gerçektir. Döşemeyi değiştirmek için 800 euro ödeyeceğinizi imzalamak bir borç kabulüdür ve sahip olduğunuz tüm savunmayı kaybetmiş olursunuz. Protokolde bir rakam varsa, imzalamadan önce üzerini çizin veya imzalamayın. Ev sahibi size düzgün bir şekilde okumanıza izin vermiyorsa, hiçbir zaman bir protokolü kabul etmeyin ve birini yanınızda getirebiliyorsanız asla tek başınıza inceleme yapmayın.

Teminatınızı Geri Almak

Burada dürüst cevap internettekinden daha karmaşık. Depozitonun iadesi için yasal bir süre sınırı yok. Bu bölümün eski versiyonunda, ev sahibinin "güvenlik depozitosunu üç ila altı ay içinde iade etme yasal yükümlülüğü" olduğu belirtiliyordu. İade etme yükümlülüğü var; Alman Medeni Kanunu'nda böyle bir süre sınırı yok. Kanun size aslında bir mekanizma sunuyor ve bu mekanizmayı anlamak paranızı geri almanızı sağlıyor.

Mekanizma şu şekildedir: Depozito, kiracılıktan doğan alacaklarını güvence altına alır. Kiracılık sona erdiğinde, ev sahibi herhangi bir alacağı olup olmadığını kontrol etmek ve yalnızca makul bir şekilde kendisine borçlu olduğunu söyleyebileceği miktarı tutmak için makul bir süreye sahiptir. Henüz incelemeye vakit bulamadığı için tüm parayı elinde tutamaz. Elinde tuttuğu her şeyi, kalem kalem belirterek gerekçelendirebilmelidir. Yargı kararları genellikle bu inceleme süresinin en geç üç ila altı ay olduğunu kabul eder; daha uzun süre ise belirli bir nedenle hoş görülür: Yıllık hizmet bedeli beyannamesi (Nebenkostenabrechnung) henüz ödenmemiş olabilir ve ev sahibi, orada yaşadığınız kısmi yıl için beklenen bakiyeye karşılık orantılı bir miktarı, depozitonun tamamını değil, tutabilir. Dolayısıyla pratikte paranın büyük kısmı yaklaşık üç ila altı ay içinde geri dönerken, mütevazı, niceliksel bir Nebenkosten rezervi daha uzun süre tutulur ve bu beyanname yayınlandığında serbest bırakılır. Bunu, kanunda yazılı bir son tarih olarak değil, mekanizma olarak sunun, çünkü öyle değildir.

Bir hüküm sizin lehinize sert bir şekilde ısırıyor ve neredeyse hiç kimse onu kullanmıyor. §548(1) BGB: "Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung start mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält." Ev sahibinin, neredeyse her türlü hasar, iz, delik ve tamamlanmamış dekorasyon kesintisinin yasal kaynağı olan dairenin değiştirilmesi veya bozulmasına ilişkin talepleri, daireyi geri aldıktan altı ay sonra sona eriyor. Bunu fark ettikten altı ay sonra değil. Nebenkosten'in çözülmesinin üzerinden altı ay geçmeden. Anahtarların iadesinden itibaren altı ay. Devir teslimden yedi ay sonra hasar talebinde bulunursa cevap tek kelimedir: Verjährung. Ve §548(2) bunun tam tersidir: masraflar veya kurduğunuz demirbaşların kaldırılmasına ilişkin kendi talepleriniz de kiracılığın sona ermesinden altı ay sonra geçerliliğini yitirir, bu nedenle bunları da ertelemeyin.

Pratik yol kısadır. Ayrılırken, Almanca olarak, yeni adresinizi ve banka bilgilerinizi belirterek ve §551(3) BGB uyarınca size ait olan faiziyle birlikte depozitoyu talep ederek ev sahibine yazın. Hiçbir şey gelmezse, iki haftalık kesin bir süre belirleyerek ve aksi takdirde yasal işlem başlatacağınızı belirterek bir dava dilekçesi gönderin. Parayı elinde tutarsa, ayrıntılı dökümü yazılı olarak isteyin ve herhangi bir şeye razı olmadan önce her kalemi §548 ve yukarıdaki Schönheitsreparaturen kurallarına göre kontrol edin. Hala reddederse, söz konusu küçük meblağlar, bu anlaşmazlığı gerçekten de mahkemeye taşımaya değer birkaç anlaşmazlıktan biri yapar ve bir Kiracı Derneği üyeliğinin amacı da tam olarak budur.

Kiracı Haklarınızı Mahkemede Uygulamak: Räumungsklage

Öncelikle, gerçekleşmeyecek olan şeylerden başlayalım, çünkü buradaki korku gerçeklikten daha kötü. Ev sahibiniz sizi tahliye edemez. Sadece mahkemeden talep edebilir. Kilitleri değiştiremez, elektriği kesemez, kapınızı sökemez veya eşyalarınızı sokağa atamaz ve eğer bunu yaparsa, Alman Medeni Kanunu'nun 858. maddesi uyarınca yasaklanmış bir mülkiyet hakkı (verbotene Eigenmacht) işlemiş olur ki bu yasa dışıdır ve size doğrudan geri yerleştirilme hakkı verir. ZPO §940a(1) de hızlı yolu kapatıyor: konut alanının geçici tedbir yoluyla tahliyesi, yalnızca yasaklanmış mülkiyet hakkı (verbotene Eigenmacht) veya can veya uzuv için somut bir tehlike durumunda mümkündür. Yasal bir hızlı yol yoktur. Cuma gününe kadar çıkmanızı talep eden bir mektup alırsanız, bu mektubun sizi tahliye etme gücü yoktur.

Bunun yerine yapması gereken şey, Amtsgericht'te bir Räumungsklage, yani tahliye davası açmaktır. §23 Nr.2a GVG uyarınca, konut kira anlaşmazlıkları, söz konusu miktar ne olursa olsun Amtsgericht'e gider ve bu yargı yetkisi münhasırdır; bu da ilk derece mahkemesinde Anwaltszwang olmadığı ve prensip olarak avukat olmadan da mahkemeye çıkabileceğiniz anlamına gelir. Bunu böyle yapmanız için bir tavsiye olarak algılamayın. Dava dilekçesinin size tebliğ edilmesi, §569(3) Nr.2 iki aylık süreyi başlatan yasal işlemdir; bu nedenle, size tebliğ edildiği gün harekete geçme günüdür, panik yapma günü değil. Belgelerde belirtilen kısa ve kesin süre içinde mahkemeye cevap vermelisiniz; aksi takdirde, fesih işleminin geçerli olup olmadığına bakılmaksızın aleyhinize bir Versäumnisurteil, yani gıyabi karar verilebilir.

Maliyet, bu işi tek başınıza yürütmek istememenizin nedenidir. §41(2) GKG uyarınca, tahliye davasının Streitwert'i bir yıllık kira bedelidir, bu nedenle aylık 1,200 avro olan bir daire 14,400 avroluk bir ihtilaf değeri oluşturur ve Alman medeni usulü, kaybedenin bu değer üzerinden her iki tarafın yasal masraflarını ödemesini gerektirir. §41(3)'te küçük bir kolaylık var: tahliye davası ve §§574 ila 574b devam davası aynı davada görüldüğünde, değerler toplanmaz, bu nedenle davada itirazınızı ileri sürmek riski ikiye katlamaz. Geri kalan hesaplamalar, RVG ücret tarifesi ve kaybedenin ödeme kuralı, şurada belirtilmiştir: Yabancılar için Hukuki HizmetlerBu aynı zamanda devlet yardımı yolunu ve §12 BerHG'nin Bremen ve Hamburg'un Beratungshilfe yerine kamu hukuk danışmanlığı büroları işletmesi anlamına geldiğini, Berlin'in ise ikisi arasında seçim yapmanıza olanak tanıdığını açıklıyor.

Eğer aleyhinize bir karar çıkarsa, bu yine de sokakta kalmak anlamına gelmez. ZPO §721, mahkemenin sizin başvurunuz üzerine veya kendi inisiyatifiyle taşınmanız için bir süre (Räumungsfrist) vermesine izin verir ve §721(5), bu süreyi kararın kesinleşmesinden itibaren toplam bir yılla sınırlandırır. Sözlü duruşmanın bitiminden önce bunu talep edin, çünkü bu §721(1)'deki son tarihtir ve tüm süreçte en sık kaybedilen haktır. Bunun ötesinde, §765a, icra mahkemesine, ev sahibinin korunma ihtiyacını tam olarak değerlendirerek, oldukça istisnai durumların iyi ahlakla bağdaşmayan bir zorluk haline getirdiği durumlarda tahliyeyi askıya alma veya kaldırma yetkisi verir ve tahliye konularında §765a(3), bu başvurunun belirlenen tahliye tarihinden en geç iki hafta önce yapılmasını gerektirir. Bunlar dar kapsamlıdır, ancak gerçektir ve bir Räumung'un aylar sürmesinin nedenidir. Dairenin kendisi ve gerçekten kiracılık işleriyle ilgilenen bir avukatı nasıl bulacağınız ve kontrol edeceğiniz konusunda bilgi için bakınız. Mülk ve Gayrimenkul Hukuku.

Kiracı derneği (Mieterverein) ucuz bir yoldur, ancak sorun çıkmadan önce ona ihtiyacınız var.

Yerel kiracı derneği olan Mieterverein, bu bölümdeki hemen hemen her şeyin cevabıdır ve çoğu yabancı bu cevabı yaklaşık bir ay geç öğrenir. Derneğe bağlı olarak ve genellikle düşük gelirli kişiler için indirimli olmak üzere, yıllık yaklaşık yüz euro civarında bir ücret karşılığında, başka hiçbir şey yapmayan, mektuplarınızı okuyan, Nebenkostenabrechnung'unuzu kontrol eden, ev sahibinize antetli kağıtla yazan ve çoğu derneğin Deutscher Mieterbund aracılığıyla kiracılık hukuki masrafları sigortası (Mietrechtsschutz) içeren kişilerden sınırsız kiracılık danışmanlığı alırsınız. Bir avukatın saatlik ücretiyle karşılaştırıldığında bu, yanına bile yaklaşamaz.

Yakalama zamanlamadır ve affetmez. Örnek olarak DMB Mieterverein München'i ele alalım, çünkü terimler dernekler arasında değişiklik gösterir ve kendi terimlerinizi kontrol etmeniz gerekir: "Zu Beginn gilt eine dreimonatige Wartezeit. Innerhalb dieser und vor Versicherungsbeginn eingetretene Versicherungsfälle sind nicht versichert." Başlangıçta üç aylık bir bekleme süresi vardır ve bunun içerisinde ortaya çıkan davalar kapsam dışındadır. Ve bu ilişki, bir davanın ne zaman ortaya çıktığı konusunda açık bir ifadeye sahiptir: "Der Versicherungsfall ist nicht der Beginn der gerichtlichen Auseinandersetzung: Er gilt in dem Zeitpunkt als eingetreten, in dem der oder die Versicherte, der*die Gegner*in oder ein*e Dritte*r begonnen hat oder begonnen haben soll, gegen Rechtspflichten veya Rechtsvorschriften zu verstossen.” Sigortalı olay, mahkemeye gittiğiniz tarihten değil, iddia edilen ihlalin başladığı tarihten itibaren başlar. Yani Kündigung topraklarınızın olduğu haftaya katılmak size o Kündigung için güvence sağlamaz. Ticari bir Rechtsschutzversicherung da aynı şekilde ve aynı nedenle çalışır.

Sonuç rahatsız edici ama basit. Bu bir sigorta ve yangından sonra alınan sigorta işe yaramaz. Daireye taşındığınız ilk ayda, hiçbir sorun yaşamadığınız ve ücretin hiçbir şey için ödenmemiş gibi geldiği zaman üye olun. İşte tam o zaman satın almaya değer. Yeni bir üyeye genellikle yeni bir soruyla ilgili tavsiye hemen verilir; bekleme süresi ve geriye dönük tetikleme süresi olan dava teminatıdır. Zaten bir anlaşmazlık içindeyseniz ve üye değilseniz, yine de tavsiye için üye olun, herhangi bir mahkeme davasında kendi masraflarınızı karşılamayı bekleyin ve okuyun. Yabancılar için Hukuki Hizmetler devlet tarafından finanse edilen alternatifler için.

Kira Sözleşmesini Sonlandırmaya Yardımcı Araçlar

Werkzeu.ge, WeLiveIn.de'nin arkasındaki şirket olan Cryon UG tarafından geliştirilen, Alman bürokrasisi ve yasal evrak işleri için tarayıcı tabanlı bir araç platformudur. Burada neleri yapıp neleri yapamayacağı konusunda açık olmakta fayda var. Şartları yasal tavsiyeyi dışlıyor ve Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG), Almanya'da bireysel bir yasal konuda kimin tavsiye verebileceğini kısıtlıyor; bu nedenle bunlar belge ve hesaplama araçlarıdır, bir kiracı derneği veya avukatın yerini tutmaz. Platform 30 Kasım 2026'ya kadar beta aşamasındadır ve kendi şartlarında araçların eksik olabileceği belirtilmektedir. Herhangi birini kullanmadan önce şunu aklınızda bulundurun: Son tarihi yaklaşan bir fesih mektubuna şablon yetersiz bir cevaptır. Eğer evrak çantanıza bir fesih mektubu geldiyse, ilk aramanız gereken yer kiracı derneğidir, bir şablon değil.

Kendi Kündigung'unuzu yazmak için, Kündigungsschreiben aracı hesap gerektirmeden (Gast katmanı) ücretsiz olarak kullanılabilir. werkzeu.ge/de/tools/rechtsdokumente/kuendigungsschreibenOtuz sözleşme türünü sekiz kategoriye ayırarak kapsar ve Miete bunlardan biridir; ayrıca, üçüncü iş günü kuralının yanlış hesaplamayı kolaylaştırdığı üç aylık tahmini yerine, §573c BGB'ye göre gerçek bitiş tarihini hesaplayan bir son tarih motoruna sahiptir. Yazdırmaya hazır bir belge üretir. Yazdırın, elle imzalayın ve kağıt üzerinde teslim edin, çünkü yukarıda açıklandığı gibi elektronik olarak gönderdiğiniz hiçbir şey §568(1)'i karşılamaz. Araç, hukuki tavsiyenin yerini almadığını belirtir.

Taşınma için Übergabeprotokoll-Jeneratörü werkzeu.ge/de/tools/wohnen/uebergabeprotokoll-generator Sayaç okumaları ve anahtarlarla birlikte oda oda durum kaydı oluşturur. Ücretli bir Plus aracıdır. Depozito için Kautions-Rechner şu adrestedir: werkzeu.ge/de/tools/wohnen/kautions-rechner Platformdaki her şeyden bu bölüme en uygun olanı şudur: §551 tavanı ve faiz hesaplamasının yanı sıra, tipik kesintileri izin verilen ve izin verilmeyen olarak ayırır, bir Schönheitsreparaturen maddesini yukarıda belirtilen BGH kriterlerine göre test eder ve depozitonuzu geri talep eden mektubu (Rückforderungsschreiben) son tarihiyle birlikte hazırlar. Ayrıca Plus ve ücretlidir, fesih konusuna hiç değinmez ve içerdiği hiçbir şeyin yasal tavsiyenin yerini almadığını açıkça belirtir. Mieter-Suite (ayrıca Plus) werkzeu.ge/de/tools/wohnen/mieter-suite Bu paket, söz konusu iki aracı beş farklı kiralama aracıyla birlikte sunmaktadır; Kündigung modülü içermediğinden, bu bölümün ilk yarısını kapsamamaktadır.

İki dürüst not. Bazen tam olarak bu durum için Behördenbrief-Decoder öneriliyor ancak uygun değil: Bu araç, Finanzamt, Jobcenter veya Bußgeldstelle gibi yetkililerden gelen mektuplar için tasarlanmıştır ve Kündigung (evden çıkarma) mektubu özel bir ev sahibinden gelir, bu nedenle elinizde tuttuğunuz mektup için yanlış bir araçtır. Ve ücretli katmanlar ücretlidir: Ücretsiz katmanda reklamlar bulunur, mevcut fiyat zaman sınırlı bir beta fiyatıdır ve değişecektir; bu nedenle, bunu okuduğunuzda yanlış olacak bir rakam vermek yerine, güncel fiyatlandırmaya şu adresten bakabilirsiniz: werkzeu.ge/en/pricingPlatformdaki her şey belge hazırlama ve oluşturma işlemlerini gerçekleştirir; sizin adınıza hiçbir yere belge gönderilmez.

Sonra ne yapacağız

Eğer kendi isteğinizle ayrılıyorsanız, üç şey yapın. Ayrılmayı planladığınız son günden geriye, üç ay önceki ayın üçüncü iş gününe kadar sayın ve bunu kesin tarih olarak kabul edin. Ayrılma belgesini yazın, yazdırın, her kiracının imzasıyla elle imzalayın ve tercihen resmi bir belge veya tanıkla kanıtlayarak ev sahibinin eline verin. Ardından, herhangi bir şeyi boyamayı düşünmeden önce taşınma fotoğraflarınızı ve teslim protokolünüzü bulun, çünkü daire size tadilatsız olarak teslim edildiyse, dekorasyon maddesi muhtemelen geçersizdir ve hiçbir şey borçlu değilsiniz.

Eğer bir tahliye ihtarnamesi (Kundigung) geldiyse, evden çıkmayın ve öfkeyle cevap vermeyin. Mektubun dosyanıza (Briefkasten) düştüğü tarihi not edin, çünkü kanun bu tarihi esas alır. Ardından mektubu üç şey için okuyun: Ev sahibi olarak adı geçen herkes tarafından el yazısıyla imzalanmış mı, §573(3)'ün gerektirdiği gibi gerekçeleri belirtiyor mu ve §568(2)'deki itiraz hakkınızla ilgili uyarıyı içeriyor mu? Bunlardan herhangi birini içermeyen bir mektup sorunludur. Gerekçe mütevellilik ise, yararlanıcıyı yukarıdaki aile çevresiyle karşılaştırın ve bir kuzenin uygun olmadığını not edin. Gerekçe kira borcu ise, hemen ödeyebileceğiniz her şeyi ödeyin ve tahliye davası açılmışsa, §569(3) Nr.2 uyarınca bu tebligattan itibaren iki ayınız vardır ve İş Merkezi veya Sosyal Hizmetler Dairesi bu süre içinde ödemeyi üstlenebilir. Fesih geçerli görünüyorsa ve ayrılmak gerçek bir zorluk teşkil ediyorsa, §574 uyarınca fesih bildirimi, kira sözleşmesinin sona ermesinden iki ay önce yazılı olarak veya ev sahibi bildirimde bulunmamışsa daha sonra yapılmalıdır.

Durumunuz ne olursa olsun, mektubu bu hafta Kiracılar Birliği'ne götürün. Üye değilseniz ve şu anda bir sorununuz yoksa, üye olmak için en uygun zaman budur, çünkü dava teminatı üç aylık bir bekleme süresine sahiptir ve sigortalı olay, sorunun başladığı tarihten itibaren değil, fark ettiğiniz tarihten itibaren tarihlendirilir. Ve ister kalıyor olun ister gidiyor olun, taşınma belgelerinizi şimdi tek bir klasöre koyun: Teslim protokolü, fotoğraflar, dekorasyon maddesi içeren sözleşme. Bu bölümde açıklanan anlaşmazlıklarda, dairenin ilk gün nasıl göründüğünü kanıtlayabilen kişi genellikle kazanan kişidir.