Mülk ve Gayrimenkul Hukuku

Bu bölüm, Almanya'da bir gayrimenkul avukatına ihtiyacınız olup olmadığını, gerçekten nitelikli bir avukatı nasıl bulacağınızı, faturanın ne kadar olacağını ve sorunlarınızdan hangilerinin avukat olmayan biri tarafından çok daha düşük bir ücretle çözülebileceğini anlamanıza yardımcı olur. Bu kılavuzun "Avukat Bulma" bölümünde yer alır ve hukukun kendisinden ziyade avukat tutma ile ilgilidir.

Bu ayrım önemlidir, çünkü Alman mülk hukuku geniştir ve bu kılavuz zaten başka yerlerde bu konuyu ele almaktadır. Eğer Grundbuch'un (tapu sicili) neyi kaydettiğini, Auflassungsvormerkung'un (öncelik bildirimi) sizi nelerden koruduğunu, Grunderwerbsteuer'in (gayrimenkul transfer vergisi) sizin eyaletinizdeki maliyetini veya Kaufnebenkosten'in (ek satın alma maliyetleri) nasıl toplandığını öğrenmek istiyorsanız, okuyun. Almanya'da Emlak Satın AlmaEğer ev sahibinin depozitonuzdan (Kaution) ne kadar kesinti yapabileceğini, ne kadar süre önceden haber vermeniz gerektiğini veya kira indiriminin (Mietpreisbremse) hangi durumlarda geçerli olduğunu öğrenmek istiyorsanız, okuyun. Konaklama BulmakBu bölümler hukuki soruları yanıtlıyor. Bu bölüm ise farklı bir soruyu yanıtlıyor: kime ve ne zaman ödeme yapacaksınız?

Yabancı alıcılara diğer tüm yanlış anlamaların toplamından daha fazla paraya mal olan bir yanlış anlama var ve bunu ilk yüz kelimeye eklemek, gizlemekten daha iyidir. Gayrimenkulünüzün tapu işlemlerini imzalarken noter sizin avukatınız değildir. Sizin tarafınızda değildir. Satıcının tarafında da değildir. İngilizce konuşan hemen her alıcı bunun aksini varsayar, çünkü Amerika Birleşik Devletleri, Birleşik Krallık, İrlanda veya Avustralya'da notere en yakın şey bir avukat veya tapu işlemlerini yürüten bir avukattır ve bu kişiler tek bir müşteri için çalışırlar. Alman ofisi bunun tam tersi bir prensip üzerine kurulmuştur ve bu bölümdeki her şey bundan kaynaklanmaktadır.

Noter, Gayrimenkul Avukatınız Değildir

Noterlik mesleğini düzenleyen federal yasa olan Bundesnotarordnung, bunu tek bir cümleyle ifade ediyor. BNotO'nun 14(1) maddesine göre Noter, “tek bir tarafı temsil etmemeli, tüm katılımcılara bağımsız ve tarafsız bir şekilde özen göstermelidir”: tek bir tarafı temsil etmemeli, tüm katılımcılara bağımsız ve tarafsız bir şekilde özen göstermelidir. Bu, tarafsız bir tarzın tanımı değil, bir yasaktır. Sizin için savunma yapan bir Noter, resmi görevlerini ihlal etmiş olur ve BNotO'nun 14(3) maddesi daha da ileri giderek, tarafsızlık görünümünden bile kaçınmasını gerektirir.

Noterin size borçlu olduğu şey ise bilgilendirmedir. Noterlik yasası olan Beurkundungsgesetz'in 17(1) maddesi, noterin tarafların gerçekte ne istediğini tespit etmesini, gerçekleri açıklığa kavuşturmasını, işlemin hukuki önemini onlara anlatmasını ve beyanlarını açık ve net bir şekilde kaydetmesini gerektirir. Ayrıca, deneyimsiz ve tecrübesiz katılımcıların dezavantajlı duruma düşmemesini sağlamasını da söyler. Bu gerçek ve değerli bir korumadır ve size geleneksel hukuk kapanışından daha fazlasını sağlar. Ancak bunun ne olduğunu okuyun: Her ikinize de anlaşmayı doğru bir şekilde açıklama görevidir. Size daha iyi bir anlaşma sağlama görevi değildir.

Pratik sonuç, insanların gözden kaçırdığı kısımdır. Noter size bir maddenin ne anlama geldiğini söyleyecektir. Size maddenin sizin için kötü olduğunu ve değişene kadar imzalamayı reddetmeniz gerektiğini söylemeyecektir. Size fiyatın çok yüksek olduğunu söylemeyecektir. Size sözlü olarak söz verilen onarım için satıcıyı takip etmeyecektir. Teslim tarihini, demirbaşları, birinin gösterim sırasında bahsettiği bir kusurdan doğacak sorumluluğu veya ödeme planını pazarlık etmeyecektir. Eğer satıcı sözleşmeyi tercih ettiği noter aracılığıyla hazırladıysa ve sözleşme onların lehine ise, noterin tarafsızlığı tam olarak sizin için düzeltme yapmayacağı anlamına gelir. Size doğru bir şekilde okuyacak ve sonra ikiniz de imzalayacaksınız.

BNotO'nun 14(4) maddesi, bir emlakçı (Makler) "kendi" noterini tavsiye ediyorsa, bilinmesi gereken bir noktayı netleştiriyor. Bir noterin, gayrimenkul işlemlerine aracılık etmesi veya noterlik ettiği belgelerin herhangi bir aracılığına katılması yasaktır. Ofis, kasıtlı olarak işlemden ayrı tutulmaktadır. Bu, ona güvenmek için bir neden ve sizin için mücadele etmesini beklememek için bir nedendir ve her iki durum da aynı anda doğrudur.

Neden Daha Ucuz Bir Noter Bulmak İçin Başka Yerlere Bakamazsınız?

Yabancı alıcılar genellikle öğleden sonralarını noterlerden fiyat teklifi almak için telefon görüşmeleri yaparak geçiriyorlar. Bu boşa harcanan bir zaman ve bunun nedenini anlamak, Alman profesyonel fiyatlandırmasının nasıl işlediğine dair gerçek bir gerçeği ortaya koyuyor.

BNotO'nun 17(1) maddesi, noterin kanunla belirlenen ücretleri tahsil etmesini zorunlu kılar. İzin vermez: zorunlu kılar. Noter, ancak olağanüstü koşullar nedeniyle ücret tahsil etmenin haksız olacağı durumlarda ve hatta o zaman bile bölgesel noterler odası olan Notarkammer'in onayıyla ücreti azaltabilir veya muaf tutabilir. İşinizi kazanmak için indirim yapmak mesleki bir suçtur, ticari bir karar değildir. Aynı hüküm, üçüncü şahısların ücretlerden pay almasını da yasaklar; bu nedenle kimse size bir acente veya komisyoncu aracılığıyla rüşvet teklif edemez.

Ücretin kendisi, mahkemeler ve noterler için masraflar kanunu olan Gerichts- und Notarkostengesetz'den (GNotKG) gelir. GNotKG'nin 3(1) maddesi mekanizmayı belirler: ücretler, konunun değeri olan Geschäftswert'e göre belirlenir ve 3(2) maddesi bunları Ek 1'deki çizelgeye göre tahsil eder. Bir satın alma işlemi için, GNotKG'nin 47. maddesi bu değeri satın alma fiyatı olarak belirler ve bir alt sınır ekler: eğer kararlaştırılan fiyat Verkehrswert'ten (piyasa değeri) düşükse, bunun yerine piyasa değeri geçerlidir. Dolayısıyla hesaplamaya giren şey, noterin çabası, kıdemi, şehri veya ne kadar meşgul olduğu değildir. Girdi, nerede alırsanız alın aynı olan satın alma fiyatınızdır.

Bunları bir araya getirdiğinizde, sonuç olarak Almanya'daki her noter aynı işlem için aynı ücreti aynı fiyata talep eder. Pahalı bir semtteki ofis ile iki kasaba ötedeki ofis aynı faturaları düzenler. Bu, tapu devir ücretlerinin kat kat değiştiği İngiliz dünyasından gerçekten farklıdır ve mücadele etmek yerine buna uyum sağlamaya değer. Noter seçerken müsaitliğine, ofisin dilinizi konuşup konuşamamasına ve telefonlarına cevap verip vermediğine bakın. Fiyata göre seçim yapmayın, çünkü seçilecek bir fiyat yok. Güncel tablolar GNotKG'nin eklerinde yer almaktadır ve tüzük değiştirildiğinde değişmektedir, bu nedenle bir blogdaki rakama güvenmek yerine oradan kontrol edin.

Aynı bölüm içindeki bir hüküm, neredeyse hiç kimsenin bilmediği için bilinmeye değerdir. BNotO'nun 17(2) maddesi, Zivilprozessordnung kuralları uyarınca Prozesskostenhilfe'ye hak kazanacak bir katılımcıya, noter hizmetlerinin geçici olarak ücretsiz veya aylık taksitler halinde ödenmesi karşılığında verilmesi gerektiğini belirtir. Bu bir indirim değildir ve keyfi bir uygulama da değildir. Eğer maddi durumunuz gerçekten düşükse, bir belgenin noter ücreti otomatik olarak bir engel teşkil etmez. Adli Yardım ve Pro Bono Hizmetleri Bu bölüm, bu gelir testi yöntemlerinin neleri aradığını açıklıyor.

Kendi Avukatınıza Gerçekten İhtiyaç Duyduğunuzda

Eğer noter tarafsızsa ve ücreti sabitse, akla gelen ilk soru kimin taraflı olduğu ve ne zaman bir noter için ödeme yapmanız gerektiğidir. Bir avukat (rechtsanwalt) yalnızca sizin için çalışır ve sizin tarafınızı savunur. Bir avukat tutmanın paraya değer olduğu beş durum vardır ve değmeyeceği birçok durum da mevcuttur.

İlk ve en değerli adım, noter onayı randevusundan (Notartermin) önce taslak satın alma sözleşmesini (Kaufvertrag) incelemektir. Bu, her şeyin hala değiştirilebilir olduğu ve hiçbir şeyin kesinleşmediği andır. Bir uzmanın taslak üzerinde harcadığı bir saat, imzaladıktan sonra aynı uzmanın harcadığı bir haftadan daha değerlidir, çünkü noter onaylı bir gayrimenkul sözleşmesini geri almak çok zordur. Tüm Alman gayrimenkul hayatınız boyunca tek bir hukuki danışmanlık hizmeti alacaksanız, bunu alın.

İkincisi, kusurlardır. Mülkü teslim aldığınızda, açıklanmamış bir Sachmangel (maddi kusur) keşfederseniz, genellikle sözleşmede sorumluluğu hariç tutmuş ve size yardımcı olmakla ilgilenmeyen özel bir satıcıyla anlaşmazlığa düşersiniz. Noterin görevi imza ile sona erer. Bu bir avukatın sorunudur ve Alman kurallarının, bir sorumluluktan muafiyet maddesinin hangi durumlarda geçerliliğini koruduğu konusunda yeterince incelikli olduğu için, kendi başınıza çözüm bulmak kötü sonuçlanabilir.

Üçüncüsü ise Wohnungseigentümergemeinschaft, yani ev yerine daire satın aldığınızda otomatik olarak katıldığınız mal sahipleri topluluğudur. Buradaki anlaşmazlıklar Beschlüsse (çözümler), Verwalter (yönetici), Erhaltungsrücklage (bakım rezervi) ve çatının masraflarını kimin karşılayacağıyla ilgilidir. Bunlar prosedürel, son tarihe bağlı ve kaçırılan bir tarihe karşı hoşgörüsüzdür. Topluluğun ne olduğu ve nasıl çalıştığı aşağıda açıklanmıştır. Almanya'da Emlak Satın Almaİşler ters gittiğinde ne yapılacağına gelince, bir avukata danışın.

Dördüncüsü, özel bir satıcıdan değil de bir inşaat şirketinden (gayrimenkul geliştiricisinden) satın almaktır. Henüz var olmayan bir şeyi, ödeme planı, inşaat riski, garanti süreleri ve tamamlanma tarihleriyle, sözleşmesi avukatları tarafından yazılmış profesyonel bir karşı taraftan satın alıyorsunuz. Bu, Alman konut piyasasındaki en simetrik olmayan anlaşmadır ve temsil edilmemenin en az savunulabilir olduğu anlaşmadır.

Beşincisi, miras yoluyla mülk edinmek veya miras yoluyla geçecek mülke sahip olmaktır. Alman miras hukuku, büyüdüğünüz hukuktan farklıdır; insanları şaşırtacak şekillerde Temel Miras Kitabı ile etkileşim halindedir ve sınır ötesi mülkler, Noterin özellikle cevaplamakla yükümlü olmadığı soruları gündeme getirir. Bu konu, şu şekilde ele alınır: Aile, Evlilik ve Boşanma Hukuku.

Bu beş durum dışında, dürüst cevap genellikle bir avukata ihtiyacınız olmadığıdır. Kira artışı, yanlış görünen bir Nebenkostenabrechnung (hizmet bedeli faturası), geri alınmayan bir depozito, komşunun ağacı: bunlar daha ucuz çözümleri olan gerçek sorunlardır ve bu bölümün geri kalanı bu çözümlerle ilgilidir.

İki Haftalık İnceleme Süresi ve İki Sınırı

Bölüm 17(2a) Nr. 2 BeurkG, önceden incelemeyi mümkün kılan hükümdür ve genellikle göründüğü basitleştirilmiş biçimden ziyade dikkatlice okunmaya değerdir.

Madde 311b(1)(1) BGB'nin noter tasdik şartına tabi tüketici sözleşmeleri için, noter tasdikini yapan noterin, işlemin amaçlanan metnini tüketiciye sunması ve bunun "genellikle noter tasdikinden iki hafta önce" yapılması gerektiği belirtilmektedir. Amaç, tüketicinin noter tasdikinin konusuyla önceden yeterince ilgilenme fırsatı bulmasını sağlamaktır. İki haftalık süre aşılırsa, bunun nedenleri noter tutanağına (Niederschrift) kaydedilmelidir. Noter tasdikini zorunlu kılan madde olan Madde 311b BGB, şu şekilde açıklanmaktadır: Almanya'da Emlak Satın Alma.

Şimdi iki sınırdan bahsedelim, çünkü "iki haftalık yasal hakkınız var" denilen ve daha sonra iki haftalık süreyi alamayan bir okuyucu yanlış sonuca varacaktır. Birincisi, bu bir Soll-Vorschrift'tir (Noter Onayı). Noteri yönlendirir ve ihlalinin mesleki sonuçları vardır, ancak kendi başına sözleşmeyi geçersiz kılmaz veya size veto hakkı vermez. İkincisi ve daha sık geçerli olanı, bu hüküm Verbraucherverträge (Tüketici Sözleşmeleri) ile sınırlıdır, yani bir işletme ile bir tüketici arasındaki sözleşmelerdir. Bir müteahhitten yeni inşa edilmiş bir ev satın almak tam olarak bu kapsamdadır. İçinde yaşayan özel bir kişiden daire satın almak bu anlamda bir tüketici sözleşmesi değildir ve bu hüküm resmi olarak uygulanmaz.

Bunların hiçbiri davranışınızı değiştirmemeli, çünkü pratik kural her iki durumda da aynıdır. Taslağı mümkün olan en kısa sürede yazılı olarak isteyin ve kimin sattığına bakılmaksızın iki haftalık süreyi standart talep ettiğiniz süre olarak kabul edin. Saygın noterler, taslakları genellikle çok önceden dağıtırlar. Eğer bir satıcı, bir emlakçı veya bir noter size günler önce aldığınız bir gayrimenkul sözleşmesini imzalamanız için baskı yapıyorsa, bu baskı anlaşmayla ilgili bilgidir ve doğru yanıt, daha hızlı okumak yerine randevuyu ertelemektir. Randevuyu yeniden ayarlamak pahalıya mal olur; takvim ise pahalı değildir.

Noterlik işlemleri Almanca olarak yürütülmektedir ve tercümesini talep etme hakkınız vardır.

Almanya'da mülk sahibi olmak için milliyet kısıtlaması yoktur. Satın almak için Alman vatandaşı, ikamet sahibi veya AB vatandaşı olmanız gerekmez. Almanya'da Emlak Satın Alma Ortaya çıkan sonuç şu ki, imza aşamasında bir dil şartı var ve bu da satın alma işleminin kendilerine açık olduğu için sürecin de açık olacağını varsayan kişileri yanıltıyor.

BeurkG'nin 16. maddesi bunu düzenler ve özetlerde belirtilenden daha ayrıntılıdır. Bir katılımcı kendi beyanıyla veya Noterin kanaatine göre Almanca konusunda yeterince yetkin değilse, bu tespit Niederschrift'e kaydedilmelidir. Kaydedildikten sonra, 2. alt madde zorunludur: kayıt, yüksek sesle okunmak yerine katılımcıya tercüme edilmelidir. Fiil "muß" olmalı, "soll" değil. Ve 3. alt madde, Noterin şahsen tercüme etmemesi durumunda bir tercüman getirilmesi gerektiğini ve tercümanın GVG'nin 189(2) maddesi uyarınca genel olarak yeminli olmaması durumunda, tüm katılımcılar feragat etmedikçe Noterin onu yemin ettirmesi gerektiğini belirtir.

Zorunlu sözlü tercümenin yanı sıra, kullanmanız gereken bir hakkınız da vardır. Yazılı tercüme, yalnızca katılımcı talep ederse hazırlanır; bu durumda gözden geçirilmek üzere sunulur ve kayda eklenir. Noter, yazılı tercüme talep edebileceğinizi belirtmekle görevlendirilmiştir. Talep edin. Bir gayrimenkul alımına ilişkin noter kaydı uzun, teknik ve bir kez okunan bir belgedir ve imzalamaya karar verirken canlı bir tercüman aracılığıyla takip etmek hiçbir şeyin adil bir testi değildir. Almanca metni ve yazılı tercümeyi bir hafta önce evde yan yana okumak adil bir testtir.

Bunu iki şekilde planlayın. Birincisi, tercümanı önceden ayarlayın ve bunun yasal bir sınırlama olmaksızın gerçek bir maliyet olacağını ve satın alma bütçenizin muhtemelen bunu içermediğini göz önünde bulundurun. İkincisi, sorunu iki dil bilen bir arkadaşınızı getirip umut ederek çözmeye çalışmayın. Bu gereklilik yapısal bir gerekliliktir, etrafından dolaşılacak bir formalite değildir ve bunu ciddiye alan bir noter, belgenizin geçerliliğini koruyacaktır.

17(3) BeurkG maddesi, özellikle yabancılar için önemli olan ilgili bir boşluğu ekliyor. Yabancı hukukun uygulanacağı veya uygulanıp uygulanmayacağı konusunda şüphe varsa, Noter bunu belirtmeli ve kayda geçirmelidir. Ancak aynı alt madde daha sonra açıkça yabancı hukuk sistemlerinin içeriği hakkında talimat vermek zorunda olmadığını söylüyor. Evliliğiniz yurt dışında yapılmışsa, yabancı bir evlilik mal rejimi sahip olduklarınızı yönetiyorsa, kendi ülkenizin miras hukuku Alman dairenizi kapsıyorsa veya alıcı yabancı bir şirket ise, Noter yabancı bir durumun söz konusu olduğunu işaretleyecek ve orada duracaktır. Bu boşluk tam olarak kendi avukatınızın devreye girmesi gereken yerdir ve bu, noterlik ofisinin ne yapıp ne yapmadığının bu bölümdeki en açık yasal örneğidir.

Aranması Gereken Kimlik Belgesi ve Var Olmayan Kimlik Belgesi

Alman avukatlar, Fachanwaltsordnung (FAO) tarafından düzenlenen uzmanlık belgesi olan Fachanwalt unvanını kazanabilirler. Bu bir pazarlama taktiği değildir. En az 120 saatlik bir kurs, alanda belgelenmiş gerçek dava örnekleri ve her uzmanlık alanında yılda en az 15 saatlik sürekli eğitim gerektirir; bu eğitimler, istenmeden Avukatlar Kurulu'na (Rechtsanwaltskammer) kanıtlanmalıdır. Bu şartları yerine getirmeyen bir avukat unvanını kaybedebilir. Yabancılar için Hukuki Hizmetler Sistemi tüm detaylarıyla açıklıyor.

Gayrimenkul söz konusu olduğunda iki unvan önemlidir. Kiracılık ve konut mülkiyeti hukuku konularında uzmanlaşmış avukat (Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht), kiracılık hukuku ve mülk sahipleri topluluğu hukukunu kapsar ve kira anlaşmazlığı, depozito mücadelesi, hizmet bedeli itirazı, tahliye veya mülk sahibiyle yaşanan anlaşmazlıklarda yetkili kişidir. İnşaat ve mimarlık hukuku konularında uzmanlaşmış avukat (Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht) ise inşaat sözleşmesi, kusurlu yapı, yanlış giden tadilat veya müteahhit ile yaşanan anlaşmazlıklarda yetkili kişidir. Miras yoluyla edinilen gayrimenkuller için ilgili unvan ise Miras Hukuku (Fachanwalt für Erbrecht)'dir.

Bu bölümde en önemli düzeltme şu ve bu düzeltme, bu sayfanın daha önce verdiği tavsiyeye ilişkin. "Fachanwalt für Immobilienrecht" diye bir unvan yok. "Gayrimenkul hukuku uzmanı" aramak için akla ilk gelen şey gibi görünüyor ve istediğiniz şeyin doğal çevirisi de bu, ancak FAO'nun uzmanlık alanları listesi kapalı bir liste ve "Gayrimenkul Hukuku" bu listede yer almıyor. Bu unvanı bir sicilde ararsanız hiçbir şey bulamazsınız. Bunu reklam eden bir firma bulursanız, gerçek uzmanlığın üzerine oturabilecek veya oturmayabilecek, düzenlenmemiş bir öz tanımlama bulmuş olursunuz ve bu da bir hukuk bürosunun kontrol ettiği hiçbir şeyi size söylemez. Bunun yerine var olan iki unvanı arayın. Bu tek nokta size bir öğleden sonrayı ve muhtemelen kötü bir işe alımı önleyecektir.

Gayrimenkul Avukatını Nasıl Bulup Kontrol Edebilirsiniz?

Resmi kayıtla başlayın. Bundesweites Amtliches Anwaltsverzeichnis rechtsanwaltsregister.org Avukatlar Sicil Dairesi (Rechtsanwaltskammern) tarafından tutulan bu sicil, tek bir sorunun kesin cevabını verir: Bu kişi gerçekten avukatlık yapma yetkisine sahip mi? Herkes kendine danışman, uzman veya bilirkişi diyebilir. Avukatlık unvanı koruma altındadır ve bu unvanı teyit ettiğiniz yer sicildir.

Kontrol etmek yerine bulmak için, Deutscher Anwaltverein'in dizinini kullanabilirsiniz. anwaltauskunft.de Bu özellik, Fachanwalt unvanına, konuma ve çalışma diline göre filtreleme yapmanıza olanak tanır; ihtiyacınız olan kombinasyon budur. Kira ve Konut Hukuku veya İnşaat ve Mimarlık Hukuku için filtreleyin, İngilizce'yi ekleyin ve bir arama motorundan değil, bu listeden başlayın. Noter için, Bundesnotarkammer'ın portalını ziyaret edin. notar.de Resmi Notarsuche belgesini taşır. Ücret her yerde aynı olduğundan, kapasitesi olan ve dilinizi destekleyebilen bir noter bulmak için bunu kullanın; kontrol edebileceğiniz tek iki değişken bunlardır.

Telefon ettiğinizde üç soru sorun. Fachanwalt unvanına sahip misiniz ve hangi alanda? Bu eyalette daha önce bu özel durumla ilgilendiniz mi, çünkü mülkiyet konuları yeni gelenlerin beklediğinden daha çok eyalete göre değişiklik gösteriyor? Ve bunun maliyeti ne olacak, hangi yapıda? Üçüncü sorunun cevabının ne anlama geldiği, Avukat Ücretlendirme Yasası'nın (RVG) ücretlerin çoğunu saatlik ücret yerine ihtilaflı değere göre nasıl belirlediği, ilk görüşme için üst sınırın ne olduğu, davayı kaybedenin neden kazananın avukatına ödeme yaptığı ve Avukatlık Masrafları Sigortası'nın (Rechtsschutzversicherung) hesaplamayı nasıl değiştirdiği gibi konuların hepsi ele alınıyor. Yabancılar için Hukuki HizmetlerTelefon etmeden önce okuyun, çünkü fiyatlandırma mantığı alışık olduğunuzdan farklı ve bir avukat size açıklamadan önce anlamanız daha kolay olacaktır.

Kiracıların Öncelikle Denemesi Gereken Daha Ucuz Yol

Eğer kirada oturuyorsanız, çoğu hukuki sorununuzun cevabı bir avukat değil, yerel bir kiracı derneği olan Mieterverein'dir. Yıllık üyelik ücreti ödersiniz; bu ücret, yaklaşık olarak bir yıl boyunca ödenen mütevazı bir aylık kira bedeline eşittir ve üyelik, kiracılığınızla ilgili hukuki danışmanlığı da içerir: biri sözleşmenizi okur, hizmet bedeli beyanınızı kontrol eder, kira artışının yasal olup olmadığını size söyler, mektubu hazırlar ve genellikle sizin adınıza ev sahibinizle yazışır. Çoğu dernek ayrıca, belirli bir süre geçtikten sonra kira anlaşmazlıkları için bir tür yasal masraf teminatı da sunar.

Sıradan sorunlar için ekonomik faktörler belirleyicidir. Bir avukatın Nebenkostenabrechnung (kira bedeli faturası) ile ilgili danışmanlığı, sınırsız danışmanlık hizmeti içeren bir yıllık üyelik ücretinden daha pahalıya mal olabilir. Yerel dernekler, Deutscher Mieterbund (Alman Kiracılar Birliği) çatısı altında birleşmiştir. mieterbund.deBu sizi şehriniz için olanına yönlendirecektir. Sorun yaşamadan önce üye olun, çünkü dernekler, Kündigung'un geldiği gün üye olan kişi için bekleme süreleri belirler. Bunu bir acil servis değil, bir sigorta olarak düşünün. Size tavsiye edecekleri konuların özü, Kaution kurallarından Mietpreisbremse'ye ve ihbar sürelerine kadar, şurada açıklanmıştır: Konaklama Bulmak.

Ev sahipleri ve mülk sahipleri birbirlerinin tam ayna görüntüsüdür. Haus & Grund, hausundgrund.deNotar Derneği, aynı şekilde yerel şubeler aracılığıyla örgütlenmiş, mülk sahipleri ve ev sahipleri için bir dernektir ve aynı modele sahiptir: üyelik, tavsiye, sözleşme şablonları ve mülk sahibi olma ve kiralama ile ilgili rutin sorulara destek içerir. Eğer bir daire satın aldıysanız ve şimdi kiraya veriyorsanız veya bir eviniz varsa ve ev sahipleri topluluğunuzla ilgileniyorsanız, bu sizin için Mieterverein'in eşdeğeridir. İki kuruluş aynı mücadelenin karşıt taraflarında yer almaktadır, bu nedenle birini diğerinin yerine koyamazsınız ve bu nedenle her birinin verdiği tavsiye, Notar Derneği'nin asla olmadığı şekilde gerçekten taraflıdır.

Komşular Arası Anlaşmazlıklar ve Uzlaşma Gerekliliği

Komşularla yaşanan mülk anlaşmazlıklarının, herhangi birine başvurmadan önce bilinmesi gereken özel bir usul özelliği vardır, çünkü bazı yerlerde doğrudan mahkemeye gitmek yasaklanmıştır.

EGZPO'nun 15a maddesi, Medeni Usul Yönetmeliği'nin giriş maddesi olup, yetkilendirme hükmü niteliğindedir. Kendi başına herhangi bir zorunluluk getirmez. Bir eyaletin, kendi mevzuatıyla, bir anlaşmazlığın, eyalet adalet idaresi tarafından kurulmuş veya tanınmış bir uzlaştırma kurulu (Gütestelle) tarafından uzlaşma yoluyla çözülmeye çalışılana kadar kabul edilemez olduğunu öngörebileceğini belirtir. Bir eyalet bu seçeneği kullandığında, kapsayabileceği kategoriler arasında, basitçe ifade etmek gerekirse, sarkık dallar ve tecavüz eden kökler, düşmüş meyveler, sınır ağaçları ve gürültü, koku ve benzeri emisyonlar gibi müdahaleler olan Alman Medeni Kanunu'nun 910, 911, 923 ve 906. maddeleri kapsamındaki komşuluk hukuku talepleri yer alır. Bir istisna vardır: Müdahale ticari bir faaliyetten kaynaklanıyorsa uygulanmaz. Bu seçenek, 750 avroyu aşmayan parasal tazminat taleplerini, basın ve yayıncılık dışındaki kişisel onur tazminat taleplerini ve Genel Eşitlik Yasası'nın 3. maddesi kapsamındaki talepleri de kapsar.

Çünkü bu, yerel kanunlara göre belirlenir; bu nedenle, bunun sizin için geçerli olup olmadığı yaşadığınız yere bağlıdır ve eyaletler yıllar içinde bu şartı eklemiş ve kaldırmıştır. Bu makale de dahil olmak üzere herhangi bir makaleden bir liste almayın. Yerel mahkemenize veya eyalet adalet idaresine danışın veya görevlendireceğiniz avukata sorun; onlar hemen bileceklerdir. Yanlış yapmak belirli bir şekilde pahalıya mal olur: Eğer eyaletiniz bu girişimi gerektiriyorsa ve siz bunu yapmadan dava açarsanız, talebiniz kabul edilemez ve boşuna para ödemiş olursunuz.

Bu haberi göründüğünden daha iyi kılan iki ayrıntı var. 15a(1) maddesi, Gütestelle'nin size başarısız bir girişim belgesi vermesini gerektirir; bu belgeyi talebinizle birlikte sunarsınız ve prosedür üç ay içinde gerçekleştirilmezse bu belgeyi talep edebilirsiniz, bu nedenle işbirliği yapmayan bir komşu sizi süresiz olarak oyalayamaz. Ve 15a(4) maddesi, Gütestelle'nin masraflarını 91. madde ZPO uyarınca ihtilaf masrafları olarak sayar; bu da her şeyde olduğu gibi kaybedenin ödediği kuralına uydukları anlamına gelir. Arabuluculuk, davaya kıyasla ucuz ve hızlıdır ve çoğu zaman davanın kalıcı hale getireceği bir komşu anlaşmazlığını sona erdirir. Komşular sonsuza dek kalır; mahkeme kararları kalmaz.

Bu kılavuzun okuyucuları gibi kişiler için bir istisna yazılmıştır. 15a(2) Bölümünün son cümlesi, tarafların aynı eyalette ikamet etmemesi, ikametgahlarının veya kuruluşlarının bulunmaması durumunda tüm gerekliliği geçersiz kılar. Berlin'de bir daireniz varsa ve komşunuz Brandenburg'da yaşıyorsa, uzlaşma gerekliliği sizin için geçerli değildir.

Günlük Evrak İşlerinde Yardımcı Olan Araçlar

Bir mülk sorununu çevreleyen şeylerin bir kısmı hukuki çalışmadan ziyade belge işleriyle ilgilidir ve bu kısmı saatlik ücret ödemeden önce kendiniz yapmanız, ödenen saatlik ücreti kısaltır. WeLiveIn.de'nin arkasındaki şirket olan Cryon UG tarafından geliştirilen, tarayıcı tabanlı bir Alman bürokrasi ve belge araçları koleksiyonu olan Werkzeu.ge'nin tam da bunu hedefleyen bir konut kategorisi bulunmaktadır. Tarayıcıda çalışır, yapay zeka yerine sabit formüller kullanır ve Almanya'da barındırılır.

Bunların ne için olduğunu açıkça belirtin. Werkzeu.ge'nin kendi şartları, hukuk danışmanlığını (Rechtsberatung) hariç tutmaktadır: açıkça hukuki tavsiye değildir ve gerçek bir anlaşmazlığınız olduğunda hiçbir şey bir uzman avukatın (Fachanwalt) yerini tutmaz. Tüm platform 30 Kasım 2026'ya kadar beta aşamasındadır ve şartlarında araçların eksik olabileceği belirtilmiştir. Bu bölüm için en önemlisi, bir Alman gayrimenkul alım sözleşmesinin noter onaylı olması gerekir, bu nedenle hiçbir yerdeki araç üreticisi alım sözleşmenize (Kaufvertrag) dokunamaz. Bu belge noterden gelir ve yalnızca noterden gelir. Bu araçlar gayrimenkul hayatının kenarlarında yer alır, alım işleminin merkezinde değil.

Bu sınırlar içinde, faydalı olanlar şunlardır: Wohnen kategorisiVe bunların hepsi Plus seviyesinde. Mieter-Suite, yaygın kira hesaplamalarını bir araya getiriyor. Übergabeprotokoll-Generator, depozito tartışmalarını karara bağlayan ve sonrasında yazacağınız herhangi bir mektuptan daha değerli olan yapılandırılmış bir devir teslim protokolü oluşturuyor. Wohnflächen-Checker, hem kira anlaşmazlıklarının hem de satın alma hayal kırıklıklarının tekrar eden bir kaynağı olan belirtilen taban alanını kontrol etmenize yardımcı olur. Nebenkostenprüfer, kiracıların bir kiracı derneğine götürdüğü en yaygın şey olan hizmet bedeli beyanını adım adım açıklıyor. Konut kategorisinde değil, yasal belgeler kategorisinde yer alan Mietvertrag Creator, bir konut kira sözleşmesi taslağı hazırlıyor ve bir daireyi kiraya veren küçük bir ev sahibine yönelik.

Hesap gerektirmeyen ve mülk sahibinin yetkililerle olan ilişkilerinde en çok önem taşıyan araçlardan biri de şudur: Formül (Gast katmanı), her biri kaynak bağlantısı, erişim tarihi ve sağlama toplamı içeren, resmi federal, eyalet ve belediye formlarının aranabilir bir kütüphanesidir; girişleriniz tarayıcıda doldurulur ve cihazınızda kalır. Bauantrag (bina başvurusu) gibi şeyleri kapsar. Ücretsiz katmanda reklamlar bulunur. Platformdaki hiçbir şey sizin yerinize yetkili bir kuruma herhangi bir şey göndermez; hazırlar, siz gönderirsiniz. Ücretli katmanların maliyeti için lütfen ilgili bölüme bakın. mevcut fiyatlandırma.

Sonra ne yapacağız

Eğer satın alıyorsanız, üç şeyi sırayla yapın. Taslak Satın Alma Sözleşmesini yazılı olarak isteyin ve satıcınız için 17(2a) BeurkG maddesinin resmi olarak uygulanıp uygulanmadığına bakılmaksızın, bu belgeyle iki hafta geçirin. Eğer bir geliştiriciden satın alıyorsanız, taslağı bir İnşaat ve Mimarlık Hukuku Uzmanına (Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht), aksi takdirde ise, randevudan önce, gerçek satın alma deneyimine sahip bir avukata gönderin. Ve eğer Almancanız, sesli okunan teknik bir belgeyi takip edecek kadar güçlü değilse, bunu noterliğe hemen bildirin ve 16(2) BeurkG maddesinin size sağladığı yazılı çeviriyi talep edin, böylece sorunu görüşme sırasında keşfetmekten kurtulmuş olursunuz.

Eğer kirada oturuyorsanız, yerel Mieterverein'e üye olun. mieterbund.de Bu ay, bir anlaşmazlık çıkmadan önce, her şeyi rutin olarak halletmesine izin verin. Eğer ev sahibiyseniz ve kiraya veriyorsanız, aynı nedenle Haus & Grund'a katılın. Eğer bir komşu anlaşmazlığınız varsa, herhangi birine talimat vermeden önce, arazinizin uzlaşmaya ihtiyacı olup olmadığını Amtsgericht'inize sorun. Ve durumunuz ne olursa olsun, okuyun. Yabancılar için Hukuki Hizmetler İlk görüşmenizden önce, ücretin nasıl hesaplandığını ve kimin ödeyeceğini, hesaplamaya başlamadan önce anlamanız için bu bilgileri veriyoruz.

Her şeyden önce, bu bölümün temelini oluşturan tek fikre sıkıca tutunun. Noter, imzaladığınız sözleşmenin geçerli, doğru şekilde kaydedilmiş ve her ikinize de düzgün bir şekilde açıklanmış olmasını garanti eder. Bu gerçek bir korumadır ve Alman gayrimenkul işlemlerinin başka yerlere göre daha az yanlış gitmesinin nedenidir. Noterin yapmadığı ve BNotO'nun 14(1) maddesiyle yapması yasaklanan şey ise sizin tarafınızı tutmaktır. Eğer sizin tarafınızda birinin olmasını istiyorsanız, bu ayrı bir kişi, ayrı bir randevu ve ayrı bir fatura gerektirir ve bunu düzenlemenin zamanı, sözleşme taslağı elinize geçmeden önce, imzaladıktan sonra değil, olmalıdır.